Spaniens 100-%-Steuer für Immobilienkäufer von außerhalb der EU: was bis 2026 aus dem Vorschlag wurde

Im Januar 2025 kündigte Spaniens Ministerpräsident Pedro Sánchez eine Maßnahme an, die sich in den Weltmedien fast sofort verbreitete: eine Steuer von bis zu 100 % des Immobilienwerts für nicht ansässige Käufer von außerhalb der EU. Die Schlagzeile wurde oft so wiederholt, als gelte die Steuer bereits. Hier steht, was tatsächlich vorgeschlagen wurde und wo die Sache knapp zwei Jahre später steht.

Was im Januar 2025 tatsächlich vorgeschlagen wurde

Die Maßnahme wurde vor dem Hintergrund einer Rekordnachfrage aus dem Ausland vorgestellt: 2024 kauften Nichtansässige in Spanien rund 90 000 Immobilien im Wert von etwa 22,5 Mrd. €, und die Regierung begründete die Steuer damit, die Konkurrenz einkommensstärkerer ausländischer Käufer bei knappem Wohnraum im Inland zu verringern. Der Gesetzentwurf wurde am 22. Mai 2025 formell im Parlament eingebracht.

Stand im September 2026

Achtzehn Monate nach der Einbringung wurde der Entwurf im Parlament kein einziges Mal debattiert – Sánchez’ Regierung fehlen die Stimmen, um ihn voranzubringen, und im Jahr 2026 ist die Initiative faktisch blockiert: nicht förmlich abgelehnt, aber ohne Termin und ohne endgültigen Text. Das heißt: Die 100-%-Steuer wurde nicht beschlossen, ist kein Gesetz und gilt für kein Geschäft – ein Käufer von außerhalb der EU zahlt beim Immobilienkauf in Spanien heute weiterhin die üblichen Steuern: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer bei Neubauten (je nach Region grob 6–10 %), Stempelsteuer und den üblichen, höheren Einkommensteuersatz für Nichtansässige auf Mieteinnahmen.

Spanien hat zudem separat bereits einen anderen Kanal für ausländisches Kapital geschlossen: Das Golden Visa über Immobilieninvestitionen wurde zum 3. April 2025 abgeschafft, den Weg „Haus kaufen, Aufenthalt erhalten“ gibt es dort nicht mehr.

Ein scharfer Kontrast zu einem Markt, der sich nicht bewegt hat

Während der spanische Vorschlag seit über zwei Jahren nicht zur Abstimmung kommt, hat sich die Kaufsteuerstruktur Dubais für ausländische Käufer seit Jahren nicht verändert und bleibt einfach: eine einmalige Registrierungsgebühr des Dubai Land Department von 4 % – mehr nicht. Keine Grunderwerbsteuer über diese Gebühr hinaus, keine Mehrwertsteuer auf Wohnraum, keine Steuer auf Mieteinnahmen oder auf Veräußerungsgewinne beim Verkauf. Der Kontrast gilt auch gegenüber anderen Rechtsordnungen: Singapur erhebt einen Aufschlag von 60 % auf ausländische Käufer, Hongkong hat seine entsprechenden Aufschläge 2024 ganz abgeschafft – drei sehr verschiedene Modelle für dieselbe Käufergruppe.

Was das für alle bedeutet, die beide Märkte abwägen

Selbst wenn der spanische Entwurf irgendwann eine Abstimmung passiert, war er nach dem Selbstverständnis der Regierung als Abschreckung gedacht, nicht als Einnahmequelle – das Ziel sind weniger solcher Geschäfte, nicht mehr eingenommene Steuern. Ein Anleger, der heute zwischen beiden Märkten wählt, sollte Dubais bereits geltendes, berechenbares Steuermodell gegen einen spanischen Vorschlag abwägen, der vielleicht nie Gesetz wird, statt gegen ein hypothetisches Szenario.

Zum spanischen Markt nach dem Ende des Golden Visa siehe unseren Leitfaden zum spanischen Markt; zum Vergleich der Kaufsteuern in Dubai, Singapur und Hongkong siehe „Was ein ausländischer Käufer für den Einstieg zahlt“.