Испания и налог 100% на покупку жилья иностранцами вне ЕС: что стало с инициативой в 2026

В январе 2025 года премьер-министр Испании Педро Санчес анонсировал меру, которая моментально разошлась по мировым СМИ: налог до 100% от стоимости жилья для покупателей-нерезидентов из стран вне Евросоюза. Формулировку часто пересказывали неточно — как будто покупка уже облагается таким налогом. Разбираем, что предлагалось на самом деле и что происходит с инициативой почти два года спустя.

Что именно предложили в январе 2025 года

Контекст запуска инициативы — рекордный интерес иностранцев к испанскому жилью: за 2024 год нерезиденты купили в стране около 90 тысяч объектов на сумму порядка 22,5 млрд евро, и правительство представило меру как способ снизить конкуренцию иностранного спроса с местными покупателями на фоне дефицита доступного жилья. Законопроект был официально внесён в парламент 22 мая 2025 года.

Статус на сентябрь 2026 года

За полтора года с момента внесения законопроект ни разу не выносился на обсуждение в парламенте — у правительства Санчеса нет необходимого большинства голосов для его продвижения, и по состоянию на 2026 год инициатива фактически заморожена: не отклонена официально, но и не имеет ни даты рассмотрения, ни утверждённого текста. Это значит, что налог в 100% не введён, не является законом и не применяется ни к одной сделке — покупка недвижимости в Испании иностранцем из страны вне ЕС по-прежнему облагается стандартными налогами: налог на передачу имущества или НДС на новостройку (в среднем 6–10% в зависимости от региона), гербовый сбор и обычный налог на доход от аренды по повышенной для нерезидентов ставке.

При этом Испания уже закрыла другой канал для иностранного капитала: «золотая виза» за инвестиции в недвижимость отменена с 3 апреля 2025 года, и маршрута «купил жильё — получил вид на жительство» в стране больше нет.

На фоне какого рынка это выглядит особенно контрастно

Пока испанская инициатива больше двух лет не может дойти до голосования, в Дубае структура налогов при покупке для иностранца не менялась годами и остаётся предельно простой: разовый регистрационный сбор Земельного департамента 4% от суммы сделки — и это весь список. Нет налога на переход права сверх этого сбора, нет НДС на жильё, нет налога на аренду и на прирост капитала при продаже. Похожим образом устроено сравнение и с другими юрисдикциями: например, Сингапур берёт с иностранного покупателя надбавку в 60% сверх цены, а Гонконг в 2024 году отменил похожие надбавки полностью — три разных модели входного барьера на одну и ту же категорию покупателя.

Что это значит для тех, кто рассматривает оба рынка

Даже если испанский законопроект однажды пройдёт голосование, он коснётся только новых сделок покупателей вне ЕС и, по формулировкам самого правительства, задумывался как заградительная, а не фискальная мера — то есть его цель не пополнение бюджета, а снижение числа таких сделок в принципе. Инвестору, выбирающему между двумя рынками сегодня, стоит смотреть не на гипотетический налог, который не факт что будет принят, а на уже действующую и предсказуемую налоговую модель — и здесь у Дубая перед Испанией простое и не зависящее от политической конъюнктуры преимущество.

Подробный разбор рынка Испании после отмены золотой визы — на странице Испания, а сравнение входного налога на покупку в Дубае, Сингапуре и Гонконге — в материале «Налог на покупку для иностранца».