Wiederverkaufsimmobilie in Dubai mit Hypothek: die MOU-Klausel, die Ihre 10 % Anzahlung schützt

Ein Wiederverkauf in Dubai beginnt mit einem Memorandum of Understanding – dem MOU, dem Standardformular Form F des DLD. Käufer, Verkäufer und ihre Makler unterschreiben es, und ab diesem Moment hinterlegt der Käufer eine Sicherheitsleistung, in der Regel 10 % des Preises, die bis zur Registrierung des Geschäfts bei der Agentur des Verkäufers liegt. Wer ohne vertraglichen Grund abspringt, verliert die Anzahlung an den Verkäufer. Bei einer Wohnung für 1,5 Mio. Dirham sind das 150 000 AED.

Warum ein Käufer mit Hypothek eine zusätzliche Klausel braucht

Ein Barkauf kann nur am Käufer selbst scheitern. Bei einer Finanzierung kommt ein Dritter ins Spiel – die Bank –, auf deren Entscheidung der Käufer keinen Einfluss hat. Die Bank kann auch nach Unterzeichnung des MOU ablehnen: Der Gutachter bewertet unter dem vereinbarten Preis, die Einkommenssituation des Käufers ändert sich, ein neuer Kredit treibt die Gesamtverschuldung über die Grenze von 50 % des Einkommens. Das Standardformular Form F schützt davor von sich aus nicht – ohne Finanzierungsklausel kann der Verkäufer eine Bankabsage als eigenes Verschulden des Käufers behandeln.

Die Lösung ist eine Zeile im Abschnitt für Zusatzbedingungen von Form F, sinngemäß: „Dieses Geschäft steht unter der Bedingung, dass der Käufer eine Hypothekenfinanzierung von mindestens [Betrag] erhält. Bei schriftlicher Absage der Bank wird der Vertrag aufgelöst und die Anzahlung dem Käufer vollständig zurückgezahlt.“

Was die Klausel festlegen muss

• Darlehenssumme oder Finanzierungsanteil. Nicht allgemein „vorbehaltlich der Hypothekenzusage“, sondern eine konkrete Zahl, etwa 75 % des Preises. Sonst kann die Bank einen niedrigeren Betrag genehmigen, und es folgt Streit darüber, ob das als Zusage gilt.
• Eine Frist. Das Datum, bis zu dem die endgültige Zusage vorliegen muss. Drei bis vier Wochen sind ein angemessener Zeitraum.
• Was als Absage gilt. Ein Schreiben der Bank, das die Finanzierung ablehnt oder nicht genehmigen kann. Ein mündliches „die Bank wird wohl nicht finanzieren“ genügt nicht.
• Eine niedrige Bewertung. Gesondert regeln, was geschieht, wenn der Gutachter der Bank unter dem vereinbarten Preis liegt: Der Käufer kann bar aufstocken, ohne Strafe zurücktreten oder mit dem Verkäufer neu verhandeln.

Die Reihenfolge, die die Anzahlung sichert

1. Vorabzusage vor der Objektsuche: Die Bank nennt Betrag und Konditionen im Voraus, sodass die Erwartungen stimmen.
2. Objekt wählen, das MOU mit Finanzierungsklausel und der Anzahlung von 10 % unterzeichnen.
3. Bewertung durch die Bank und endgültige Zusage.
4. NOC des Entwicklers, Ablösebescheinigung der Bank des Verkäufers, falls die Einheit belastet ist.
5. Registrierung beim Trustee Office: Die Bank des Käufers überweist die Mittel, ein neuer Title Deed wird ausgestellt.

Eine Vorabzusage garantiert die endgültige Freigabe nicht, beseitigt aber das größte Risiko – erst nach der Unterschrift zu merken, dass die Anforderungen der Bank nicht passen. Zu Anforderungen und dem nötigen Eigenkapital siehe unsere Beiträge zur Berechtigung für eine Hypothek in Dubai und zu den Kosten jenseits des Zinssatzes.

Wenn sich nach dem MOU die Umstände ändern

Ein häufiges Szenario: Der Käufer verliert zwischen MOU und endgültigem Antrag seine Arbeit. Mit Finanzierungsklausel und Bankschreiben kommt die Anzahlung zurück, auch wenn dafür mit dem Verkäufer verhandelt werden muss. Ohne die Klausel hängt alles vom Entgegenkommen des Verkäufers ab. Verkäufer akzeptieren die Klausel meist ohne großen Widerstand – sie gibt ihnen eine klare Frist und einen eindeutigen Ausstiegsauslöser statt offener Ungewissheit.

Berechnen Sie Rate und nötiges Eigenkapital für eine konkrete Einheit auf unserer Seite Hypothek in Dubai.