Hypothekenkosten in Dubai seit 2025: die 4 % DLD-Gebühr und die Maklerprovision müssen bar gezahlt werden
Seit dem 1. Februar 2025 dürfen Banken der VAE weder die DLD-Gebühr von 4 % noch die Maklerprovision von rund 2 % finanzieren. Bei einer Wohnung für 2 Mio. AED sind das etwa 122 000 AED zusätzlich zur Anzahlung. Das volle Barbudget und wo es sich senken lässt.
Bis Anfang 2025 ließen viele Kreditgeber der VAE Käufer die Nebenkosten eines Kaufs in Dubai in die Hypothek einrechnen: die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department von 4 % und die Provision des Maklers von rund 2 %. Der Käufer zahlte die Anzahlung, die Gebühren verteilten sich auf 20 oder 25 Jahre. Das endete am 1. Februar 2025, als eine Anweisung der Zentralbank der VAE den Banken untersagte, einen der beiden Posten zu finanzieren. Stand September 2026 gilt die Regel weiter, und sie ist die Zeile, die in den Tabellen der Käufer am häufigsten fehlt.
Was der Kredit jetzt deckt – und was nicht
Der Kredit deckt nun den Immobilienpreis innerhalb der zulässigen Beleihungsquote und sonst nichts. Folgendes muss aus eigenen Mitteln gezahlt werden:
- die DLD-Gebühr von 4 % auf den Kaufpreis;
- die Maklerprovision – beim Wiederverkauf typischerweise 2 % zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer auf die Provision;
- Gebühren des Trustee Office – 2 000 AED plus Mehrwertsteuer unter 500 000 AED, 4 000 AED plus Mehrwertsteuer darüber;
- Hypothekenregistrierung – 0,25 % des Darlehens plus eine Verwaltungsgebühr von etwa 290 AED;
- Bankgebühren – eine Bearbeitungsgebühr (bei den meisten Banken höchstens 1 % des Darlehens) und die Bewertung.
Die Beleihungsgrenzen selbst sind unverändert: für die erste Immobilie eines Expatriates bis 5 Mio. AED bis zu 80 %; darüber bis zu 70 %; für zweite und weitere Immobilien weniger. Alles, was eine Hypothek jenseits des Zinssatzes kostet, ist in unserer Aufstellung der Hypothekenkosten aufgeführt.
Sprechen Sie mit einem lizenzierten Makler: 📲 +971 50 120 32 64 per WhatsApp, @dubai_oleg per Telegram
Rechenbeispiel: eine Wiederverkaufswohnung für 2 Mio. AED
| Posten (AED) | Vor Feb. 2025 | Jetzt |
|---|---|---|
| Anzahlung 20 % | 400 000 | 400 000 |
| DLD-Gebühr, 4 % | finanziert | 80 000 |
| Maklerprovision 2 % + MwSt. | finanziert | 42 000 |
| Hypothekenregistrierung, 0,25 % von 1,6 Mio. AED | 4 000 | 4 000 |
| Trustee, Bewertung, sonstige Gebühren | ≈ 8 000 | ≈ 8 000 |
| Barmittel bei Abschluss | ≈ 412 000 | ≈ 534 000 |
Die Differenz beträgt etwa 122 000 AED – rund 30 % mehr Bargeld, um durch die Tür zu kommen. Gemessen am Preis braucht ein Kauf mit „20 % Anzahlung“ nun 26–27 % in bar. Die Zahlen sind gerundet; bei einer Bearbeitungsgebühr von 1 % kommen weitere 16 000 AED hinzu.
Was sich praktisch ändert
Erstens der Vergleich zwischen Wiederverkauf und Off-plan. Bei Neuprojekten zahlt normalerweise der Entwickler den Makler, und viele Entwickler übernehmen als Verkaufsanreiz zeitweise die gesamte DLD-Gebühr von 4 % oder die Hälfte davon. Für einen finanzierenden Käufer ist dieser Anreiz nun echtes Bargeld wert statt weniger hundert Dirham monatlich bei der Rate.
Zweitens: Das vom Land Department mit Entwicklern und Banken aufgelegte Programm für Ersterwerber umfasst einen zinslosen Ratenplan für die Gebühr von 4 % – Einzelheiten in unserer Notiz zum Programm. Wer bei welcher Art von Geschäft die Provision zahlt, behandelt ein eigener Erklärtext.
Drittens die Reserve. Ein Käufer mit genau 20 % kam früher zum Abschluss; heute muss das Budget neu gerechnet werden, bevor man eine Einheit wählt, nicht erst nach der Hypothekenzusage.
Berechnen Sie Rate und Anzahlung für einen konkreten Preis in unserem Hypothekenrechner für Dubai und addieren Sie dann 6–7 % für Gebühren – das sind die Barmittel, die Sie bei Abschluss tatsächlich brauchen.