Zakup z rynku wtórnego w Dubaju z kredytem hipotecznym: klauzula MOU, która chroni Państwa 10-procentowy depozyt

Transakcja na rynku wtórnym w Dubaju zaczyna się od Memorandum of Understanding, czyli MOU, znanego też jako standardowy Form F urzędu DLD. Podpisują go kupujący, sprzedający i ich agenci, a od tej chwili kupujący wpłaca depozyt zabezpieczający, zwykle 10 % ceny, przechowywany przez agencję sprzedającego do czasu rejestracji transakcji. Jeśli kupujący wycofa się bez umownego powodu, depozyt przypada sprzedającemu. Przy mieszkaniu za 1,5 mln dirhamów to 150 000 AED.

Dlaczego kupujący z kredytem potrzebuje dodatkowej klauzuli

Transakcja za gotówkę może upaść wyłącznie z winy kupującego. W przypadku kredytu pojawia się trzecia strona, czyli bank, której decyzji kupujący nie kontroluje. Bank może odmówić już po podpisaniu MOU: rzeczoznawca wycenia nieruchomość poniżej uzgodnionej ceny, zmienia się sytuacja dochodowa kupującego, nowy kredyt przesuwa łączne zadłużenie ponad limit 50 % dochodu. Standardowy Form F sam z siebie przed tym nie chroni, a bez klauzuli finansowej sprzedający może potraktować odmowę banku jako niewywiązanie się kupującego z umowy.

Rozwiązaniem jest zapis w sekcji warunków dodatkowych Form F, mniej więcej w brzmieniu: „Transakcja jest uzależniona od uzyskania przez kupującego finansowania hipotecznego w wysokości nie niższej niż [kwota]. Po pisemnej odmowie banku umowa ulega rozwiązaniu, a depozyt zostaje zwrócony kupującemu w całości”.

Co klauzula musi określać

• Kwotę kredytu lub udział finansowania. Nie ogólne „pod warunkiem zgody na kredyt”, lecz konkretną liczbę, na przykład 75 % ceny. W przeciwnym razie bank może zatwierdzić niższą kwotę i pojawi się spór, czy to oznacza zgodę.
• Termin. Datę, do której należy uzyskać ostateczną decyzję. Rozsądne okno to trzy do czterech tygodni.
• Co uznaje się za odmowę. Pismo banku odmawiające lub informujące o braku możliwości sfinansowania. Ustne „bank chyba nie udzieli kredytu” nie wystarcza.
• Niską wycenę. Warto osobno opisać, co się dzieje, gdy rzeczoznawca banku wyceni nieruchomość poniżej uzgodnionej ceny: kupujący może dopłacić gotówką, wycofać się bez kary albo renegocjować cenę ze sprzedającym.

Kolejność kroków, która chroni depozyt

1. Wstępna decyzja kredytowa (pre-approval) przed poszukiwaniem nieruchomości: bank z góry podaje kwotę i warunki, więc oczekiwania są realistyczne.
2. Wybór nieruchomości, podpisanie MOU z klauzulą finansową i wpłata 10-procentowego depozytu.
3. Wycena banku i ostateczna decyzja kredytowa.
4. NOC od dewelopera oraz pismo o spłacie od banku sprzedającego, jeśli lokal jest obciążony hipoteką.
5. Rejestracja w Trustee Office: bank kupującego przelewa środki i wydawany jest nowy title deed.

Pre-approval nie gwarantuje ostatecznej zgody, ale eliminuje największe ryzyko: odkrycie niezgodności z wymogami banku dopiero po podpisaniu. O wymogach i gotówce potrzebnej na starcie piszemy w opracowaniach kto może dostać kredyt hipoteczny w Dubaju oraz ile kosztuje on poza oprocentowaniem.

Jeśli okoliczności zmienią się po podpisaniu MOU

Częsty scenariusz: kupujący traci pracę między podpisaniem MOU a złożeniem ostatecznego wniosku. Dzięki klauzuli finansowej i pismu z banku depozyt wraca, nawet jeśli wymaga to negocjacji ze sprzedającym. Bez klauzuli wszystko zależy wyłącznie od dobrej woli sprzedającego. Sprzedający zwykle przyjmują taką klauzulę bez większego oporu, bo daje im określony termin i jasny sygnał wyjścia zamiast otwartej niepewności.

Wyliczą Państwo ratę i potrzebną gotówkę dla konkretnego lokalu na naszej stronie Kredyt hipoteczny w Dubaju.