Welches Einkommen für eine Hypothek in Dubai nötig ist und wie die Genehmigung Schritt für Schritt abläuft

Die erste Frage einer Bank in Dubai an einen Hypothekenbewerber gilt nicht der Immobilie, sondern dem Einkommen. Kreditgeber in den VAE bewerten das belegte, regelmäßige Einkommen des Käufers, nicht den Preis der Wohnung. Die genaue Schwelle unterscheidet sich von Bank zu Bank, doch die Spannen, mit denen der Markt arbeitet, sind etabliert und von Jahr zu Jahr recht stabil.

Welches Einkommen Banken üblicherweise verlangen

• Angestellte mit Wohnsitz in den VAE. Die meisten Banken prüfen Anträge ab AED 15 000 im Monat; manche gehen bis AED 10 000 herunter, dann entsprechend mit einem kleineren genehmigten Betrag.
• Selbstständige oder Inhaber eines Unternehmens in den VAE. In der Regel mehr — ab AED 20 000–25 000, wobei die Bank statt einer Gehaltsabrechnung den Umsatz des Unternehmens und die Steuererklärungen der letzten ein bis zwei Jahre prüft.
• Nichtansässige mit Einkommen im Ausland. Durchweg härtere Konditionen: Weniger Banken nehmen solche Anträge überhaupt an, die Einkommensschwelle liegt über der üblichen für Ansässige, und die Anzahlung beginnt meist bei 25 % statt bei 20 %.

Für alle drei gilt die Schuldendienstquote (Debt-Burden Ratio, DBR) der Zentralbank der VAE: Die gesamten monatlichen Zahlungen für sämtliche Kredite, einschließlich der neuen Hypothek, dürfen 50 % des belegten Einkommens nicht übersteigen. Ein bestehender Autokredit oder ein hohes Kreditkartenlimit verringert den genehmigten Betrag auch bei hohem Gehalt.

Der Genehmigungsprozess Schritt für Schritt

1. Vorabgenehmigung. Auf Grundlage von Einkommen und Bonität (geprüft über die Auskunftei AECB) nennt die Bank einen vorläufigen Betrag und Konditionen — noch vor der Objektsuche, meist innerhalb weniger Tage.
2. Objektwahl und MOU. Es wird das Standard Form F mit einer Anzahlung von etwa 10 % unterzeichnet, dazu bei Bedarf eine Finanzierungsklausel, wenn das Geschäft von der Hypothek abhängt.
3. Bankbewertung. Sie kostet AED 2 500–3 500 zuzüglich Mehrwertsteuer und bestimmt den endgültigen Kreditbetrag — nicht der vereinbarte Kaufpreis.
4. Endgültige Genehmigung. Die Bank bestätigt Betrag und Zinssatz nach der Bewertung und der vollständigen Prüfung der Unterlagen.
5. NOC und Geldtransfer. Das NOC des Bauträgers oder Verkäufers wird eingeholt, die Gelder laufen über das Trustee Office, und der Käufer erhält eine neue Title Deed mit Hypothekenvermerk.

Was den genehmigten Betrag am häufigsten schmälert

Neben bestehenden Krediten gewichten Banken das Alter des Antragstellers: Die Laufzeit muss bis zu einem bestimmten Alter enden, typischerweise 65 bei Angestellten und 70 bei Unternehmern. Ein 55-jähriger Kreditnehmer erhält daher bei gleichem Betrag eine kürzere Laufzeit und eine höhere Monatsrate. Auch die Dauer beim aktuellen Arbeitgeber zählt: Manche Banken verlangen sechs Monate in der Position, andere ein volles Jahr. Einkommen, das nicht über das Lohnsystem WPS fließt oder sich nicht durch sechs Monate Kontoauszüge belegen lässt, wird in der Regel gar nicht angerechnet.

Die vollständige Liste der Bankanforderungen, einschließlich Anzahlung und Altersgrenzen, finden Sie in unserem Leitfaden zu den Voraussetzungen für eine Hypothek in Dubai. Rechnen Sie mit Ihrem eigenen Einkommen im Hypothekenrechner nach.