Portugal nach der Schließung des Immobilienwegs: Was vom Golden Visa übrig ist

Fast ein Jahrzehnt lang war Portugal die Standardantwort auf die Frage, wo man Immobilien für eine europäische Aufenthaltsgenehmigung kauft. 2023 wurden Immobilien aus den qualifizierenden Wegen gestrichen, und das verbleibende Programm ist ein anderes Angebot unter demselben Namen.

Was gestrichen wurde und warum

Der Erwerb von Wohnimmobilien und immobiliengebundene Fondswege wurden im Rahmen eines Wohnungspakets abgeschafft. Als Grund wurde die Bezahlbarkeit des Wohnraums in Lissabon und Porto genannt: Ein Programm, das ausländisches Kapital in Wohnungen der beiden angespanntesten Märkte des Landes lenkte, war politisch nicht mehr vertretbar.

Diese Begründung ist bemerkenswert, weil sie sich verallgemeinern lässt. Wo der Einfluss eines Golden Visa auf den lokalen Wohnungsmarkt sichtbar wird, wird zuerst der Immobilienweg geschlossen. Portugal war nicht das letzte Land, das das getan hat.

Was bleibt

• Investmentfonds, die nicht an Immobilien gebunden sind – der Weg, den die meisten Antragsteller heute nutzen, mit echtem Anlagerisiko statt der Illusion eines Sachwerts.
• Schaffung von Arbeitsplätzen in Portugal.
• Kulturelle und wissenschaftliche Beiträge – Spenden statt Investitionen, auf niedrigerem Niveau, ohne etwas, das man hinterher verkaufen könnte.
• Unternehmenskapital in Verbindung mit Beschäftigung.

Die Aufenthaltspflicht bleibt gering – wenige Tage im Jahr –, und der Einbürgerungsweg nach Ablauf der Qualifikationszeit besteht fort, und genau das haben die meisten Antragsteller eigentlich gekauft.

Auch die Steuerebene hat sich verändert

Das Regime für nicht gewöhnlich Ansässige, das Portugal für Rentner und Remote-Fachkräfte attraktiv machte, wurde für Neuzugänge geschlossen und durch einen engeren Nachfolger ersetzt, der auf bestimmte qualifizierte Tätigkeiten zielt. Wer mit der Erwartung des alten Regimes kam und spät beantragte, hat den Unterschied zu spüren bekommen.

Die Lehre ist dieselbe wie bei jedem Programm: Die Bedingungen, die man liest, sind die Bedingungen, die für jemanden galten, der früher beantragt hat.

Wo das den Käufer zurücklässt

Wer ein europäisches Standbein mit Weg zum Pass wollte, bekommt das in Portugal weiterhin – über einen Fonds statt über eine Wohnung, mit Marktrisiko für das Geld und ohne Immobilie zum Wohnen oder Vermieten.

Wer eine Immobilie wollte, die zufällig eine Genehmigung mitbringt, findet diese Kombination dort nicht mehr. Ein Kauf in Portugal ist heute eine Immobilienentscheidung aus eigenem Recht und sollte auch so beurteilt werden: Mietmarkt, Steuern auf den Besitz, Ausstieg. Die Genehmigung ist ein separater Kauf.

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie nach etwas handeln, das Sie gelesen haben

• Die aktuelle Liste der qualifizierenden Wege und die aktuellen Beträge, Stand Antragsdatum.
• Die erforderlichen Aufenthaltstage und wie sie nachgewiesen werden.
• Die Einbürgerungsfrist und die Sprachanforderung – der Teil des Geschäfts, der Jahre dauert.
• Das Steuerregime, das bei Ihrer Ankunft tatsächlich gilt – nicht das, über das in den Jahren geschrieben wurde, die immer noch zitiert werden.