INSIDERнедвижимость в дубае, на главнуюКурс справочный. Договор и сборы DLD всегда в дирхамах.
Я Олег Святенко. RERA-лицензированный брокер, 4 года и 50+ сделок в Дубае. Помогаю инвесторам из СНГ покупать без переплат и серых схем.
Записываю разговоры с предпринимателями и экспертами, которые работают в Дубае. Расскажите о себе и своём деле — вопросы, интересные аудитории, я задам сам.
Оставить заявкуАнонимизированные объекты ниже рынка из прямых проверенных источников. Дисконты до 30%. База обновляется каждый день.
Фото иллюстративное 
Фото иллюстративное 
Фото иллюстративное Фото иллюстративное 
Фото иллюстративное 
Фото иллюстративное Полная информация по объекту предоставляется после подтверждения интереса инвестора.
Быстрая прикидка ежемесячного платежа. В расширенной версии — offset-счёт, досрочные погашения, сценарии ставки EIBOR, график платежей и сохранение сценариев.
Расширенная версия калькулятора →«Брали двушку в Peninsula с видом на канал. Олег сравнил этажи и вид по 2GIS 3D карте, цены сверил с реальными сделками, а не с буклетом застройщика, и отговорил от корпуса, который выходил окнами в соседнюю башню. Разница в перспективе перепродажи — очевидная.»
«Смотрела студию в Peninsula под аренду. Олег прогнал три варианта через свою таблицу окупаемости и показал, где сервисные сборы съедают доходность. Взяли тот, что он советовал, — цифры по первому году сошлись с прогнозом.»
«Перепродавали апартамент в Peninsula на стадии стройки. У Олега уже была база покупателей из СНГ — вышли на сделку без публичного листинга и выше цены, которую нам называли в агентствах.»
«Покупали квартиру в Peninsula удалённо. Олег разобрал SPA по пунктам, объяснил график платежей и что будет при задержке передачи. Ни одного сюрприза в договоре после подписания не всплыло.»
Клиенты, которым банк закрыл последний платёж по рассрочке.
Думали продавать квартиру или всё-таки брать ипотеку — долго не могли решить, что выгоднее. Посчитали оба варианта и выбрали ипотеку.
Квартира сдаётся, платежи идут спокойно.
Долго пытались продать по цене листинга — покупателя по такой цене не нашлось. Продавать дешевле не хотели.
Взяли ипотеку на остаток и оставили квартиру себе.
Собирались вносить последний платёж своими деньгами. Узнали, что банк закрывает его сам, и передумали.
По этому дому банк одобрил финансирование 70%.
Квартиру купили на эмоциях — дом очень понравился, но с последним платежом немного не рассчитали. Нашли компромисс: ипотека на оставшийся взнос.
Сдают через Airbnb за 350 AED в сутки — аренда перекрывает платёж.
«Мне понравилось, что при ипотеке банк вообще не задаёт лишних вопросов: раз в месяц пополняешь кредитный счёт наличными — и всё. Когда был дебетовый счёт, приходилось постоянно оправдываться.»
«Если бы знали раньше, могли бы взять не две квартиры, а три. По первой зачем-то внесли платёж наперёд, хотя застройщик не дал даже 1% скидки. Намного лучше было бы взять ипотеку. Спасибо, что по второй квартире всё оформили под низкий процент.»
«Я всегда боялась ипотеки, для меня это было что-то непонятное, и в семье было не принято брать в долг. Со временем поняла, что большинство моих друзей живут не в съёмных квартирах, а платят ипотеку за свою. Страхи всё равно оставались. Советую всем найти своего ипотечного брокера и взять под низкий процент — оно того стоит.»
«Сначала думали брать ипотеку на квартиру в Москве, но Олег переубедил, когда перевёл в доллары и цену квартиры, и стоимость аренды. Сильно смутил конфликт с Ираном, выпавший прямо на сделку, но теперь понимаю, что правильно сделали, что не стали её отменять: на фоне этого взяли у продавца ещё дополнительную скидку. Как ни крути, доход в долларе получать приятнее. В России нам предлагали 23%, здесь мы взяли почти 4%. И самое главное — квартира сама себя окупает. Думаю оставить её сыну.»
«Горе-риелторы не могли продать квартиру даже по цене покупки 2022 года и не знали, что делать. За четыре месяца до последнего платежа начали искать информацию про ипотеку и наткнулись на видео Олега. Это была первая ипотека в моей жизни — я почему-то всегда их боялась, было непонятно, как всё устроено. По опыту скажу: главное найти правильного человека, который всё объяснит и за руку проведёт по всем этапам, особенно в незнакомой стране. Спасибо Олегу.»
Кому дают и на каких условиях, как закрыть последний платёж по рассрочке, сколько нужно зарабатывать и какие документы собрать. Отправим в Telegram сразу после заявки.
Да, как и гражданин любой другой страны: во freehold-зонах — их в Дубае больше пятидесяти — иностранец оформляет полную собственность с регистрацией в Земельном департаменте, без требования жить в ОАЭ. Дистанционная покупка по доверенности — обычная практика: просмотр по видеосвязи, подписание через поверенного, регистрация без вашего присутствия.
Практический порог входа на 2026 год — около $150 000: студия без вида в двадцати минутах от моря. Комфортный выбор начинается от $300 000. Сверху считайте регистрационный сбор Земельного департамента 4%. На первичке комиссию агентства платит застройщик; на вторичке — стандартные 2%. Живые цены по районам — в разделе районов, конкретные лоты — в стоке.
Ежегодного налога на недвижимость нет, налога на доход от аренды и на прирост стоимости при продаже — тоже. Разовый платёж — 4% Земельному департаменту при регистрации сделки. Постоянный расход один: сервисный сбор за содержание дома, тариф которого утверждает регулятор RERA. Именно налоговый режим — половина ответа на вопрос, почему сюда едет капитал.
Да, тремя ступенями: виза инвестора на 2 года — от $204 000, пенсионная на 5 лет — от $272 000 с 55 лет, золотая на 10 лет — от $545 000 (пороги на 2026 год). Объекты в разных эмиратах не складываются, подача личная. Виза продлевается, пока объект в собственности, и позволяет спонсировать семью.
Объекты, которые продаются, но не висят на порталах: прямые собственники, наследства, срочные выходы, банковские reposses. У таких продавцов есть причина продавать быстро, и она конвертируется в цену — в нашей базе скидки доходят до 30% от рыночной. Дисконт считается алгоритмом от сопоставимых объектов, база пересобирается каждую ночь. Весь сток — в каталоге, объекты анонимизированы до запроса.
Заметно безопаснее, чем принято думать: с 2007 года деньги покупателя идут на эскроу-счёт конкретного проекта под контролем RERA и списываются по подтверждённым этапам стройки, а застройщик до старта продаж обязан владеть землёй и внести 20% стоимости строительства. Задержки случаются, схема «собрал и исчез» — практически нет. Подробный разбор — в вопросах на странице проектов.
По жилью в целом на конец 2025 года называют 4–7% годовых валовых; лот, купленный с дисконтом, даёт больше автоматически — аренда от скидки не зависит, а вложено меньше. Аренда собирается в дирхамах, курс которых зафиксирован к доллару с 1997 года, поэтому доход не несёт валютного риска. Из валовой цифры честно вычесть сервисный сбор и простои — чистая всегда ниже.
Готовая квартира без ипотек с обеих сторон — от пары недель от депозита до нового титула: форма F, NOC застройщика, регистрация в трасти-офисе за один визит. Ипотека с любой стороны добавляет от двух недель до полутора месяцев. На первичке от брони до договора — дни; дальше срок определяется планом платежей, а не бумагами.
С задачи, а не с объекта: жить, сдавать или перепродать — под каждую из трёх целей подходят разные районы и разные типы лотов. Посмотрите цифры по районам и текущий сток, а быстрее — напишите бюджет и цель в Telegram: отвечу лично, какие два-три варианта под это подходят и какие точно нет. Подбор и консультация бесплатны — комиссия на первичке за счёт застройщика.
Свяжитесь любым удобным способом. Отвечаю лично, обычно в течение часа.
Самый быстрый способ — Telegram. Я отвечаю лично.
Написать в Telegram
Бесплатный PDF
