Le Portugal après la fermeture de la voie immobilière : que reste-t-il du Golden Visa ?

Pendant presque une décennie, le Portugal a été la réponse par défaut à la question « où acheter un bien pour obtenir un titre de séjour européen ». En 2023, l'immobilier a été retiré des voies éligibles, et le programme qui subsiste est une proposition différente sous le même nom.

Ce qui a été retiré, et pourquoi

L'acquisition de biens résidentiels et les voies par fonds liés à l'immobilier ont été supprimées dans le cadre d'un paquet logement. La raison affichée était l'accessibilité du logement à Lisbonne et à Porto : un programme qui dirigeait des capitaux étrangers vers des appartements dans les deux marchés les plus tendus du pays était devenu politiquement indéfendable.

Ce raisonnement mérite d'être noté, car il se généralise. Lorsque l'effet d'un Golden Visa sur le logement local devient visible, la voie immobilière est la première à être fermée. Le Portugal n'a pas été le dernier pays à le faire.

Ce qui reste

• Les fonds d'investissement non liés à l'immobilier — la voie que la plupart des candidats empruntent désormais, et qui comporte un véritable risque d'investissement plutôt que l'illusion d'un actif tangible.
• La création d'emplois au Portugal.
• Les contributions culturelles et scientifiques — des dons plutôt que des investissements, à un niveau inférieur, sans rien à revendre ensuite.
• Le capital d'entreprise associé à l'emploi.

L'obligation de résidence reste légère — un petit nombre de jours par an — et la voie de naturalisation après la période d'éligibilité subsiste, ce que la plupart des candidats achetaient en réalité.

La couche fiscale a changé elle aussi

Le régime de résident non habituel, qui rendait le Portugal attractif pour les retraités et les professionnels à distance, a été fermé aux nouveaux entrants et remplacé par un successeur plus étroit, destiné à des activités qualifiées précises. Ceux qui sont arrivés en comptant sur l'ancien régime et ont déposé leur demande trop tard ont découvert la différence.

La leçon est celle que chaque programme enseigne : les conditions dont vous lisez le récit sont celles qui s'appliquaient à quelqu'un qui a déposé sa demande plus tôt.

Ce que cela signifie pour un acheteur

Si l'objectif était une base européenne avec une voie vers un passeport, le Portugal l'offre toujours — par un fonds plutôt que par un appartement, avec un capital exposé au marché et sans bien où habiter ou que louer.

Si l'objectif était un bien qui s'accompagne d'un titre de séjour, cette combinaison n'existe plus là-bas. Acheter au Portugal aujourd'hui est une décision immobilière à part entière, à évaluer comme telle : le marché locatif, la fiscalité de la détention, la sortie. Le titre de séjour est un achat distinct.

Ce qu'il faut vérifier avant d'agir sur la foi de ce que vous lisez

• La liste actuelle des voies éligibles et les montants en vigueur à la date de la demande.
• Le nombre de jours de résidence exigés, et la manière de les justifier.
• Le délai de naturalisation et l'exigence linguistique — la partie de l'accord qui prend des années.
• Le régime fiscal qui vous sera réellement appliqué à l'arrivée, et qui n'est pas celui dont on parle encore dans des textes d'il y a quelques années.