Das griechische Golden Visa, nach Regionen aufgeteilt

Griechenland ist einen anderen Weg gegangen als seine Nachbarn. Statt Immobilien aus dem Golden Visa zu streichen, hat es das Land aufgeteilt: eine höhere Schwelle dort, wo der Druck auf den Wohnungsmarkt real ist, und eine niedrigere dort, wo die Regierung Investitionen sehen möchte.

Wie die Aufteilung funktioniert

• Zonen mit hoher Nachfrage – Athen, Thessaloniki und die Inseln mit der stärksten touristischen Belastung – haben die höchste Schwelle.
• Der Rest des Landes hat eine niedrigere.
• Restaurierungs- und Umbauprojekte liegen auf einem reduzierten Niveau, verbunden mit der Pflicht, die Arbeiten abzuschließen – das ist der Weg, den die Reform tatsächlich fördern will.
• Eine Mindestgröße der Immobilie gilt in den teureren Zonen und beendet die Praxis, die Schwelle aus mehreren kleinen Studios zusammenzusetzen.

Die Schwellen wurden mehrfach angepasst, und die Zonengrenzen sind verwaltungsrechtlich festgelegt. Beides wird deshalb für die konkrete Immobilie am jeweiligen Tag geprüft und nicht aus einem Artikel übernommen.

Die Einschränkung, die die Wirtschaftlichkeit verändert

Die kurzfristige Vermietung einer Immobilie, die für die Genehmigung verwendet wird, wurde eingeschränkt. Das wiegt schwerer, als es klingt: Ein großer Teil der Golden-Visa-Käufer rechnete damit, dass die Vermietung pro Nacht die Haltekosten eines Objekts trägt, das wegen des Status und nicht wegen der Rendite gekauft wurde.

Fällt das weg, ist die Immobilie ein Kostenfaktor mit jährlicher Steuer – ENFIA fragt nicht, ob die Wohnung bewohnt ist –, dazu kommen kommunale Gebühren und Instandhaltung. Die Genehmigung wird dann jährlich bezahlt, nicht einmalig.

Was die Genehmigung bietet

• Aufenthalt in Griechenland und Reisefreiheit im Schengen-Raum.
• Keine Pflicht, im Land zu leben – das unterscheidet sie von einem Weg zur Einbürgerung.
• Verlängerung, solange der qualifizierende Vermögenswert gehalten wird – wer verkauft, verliert die Grundlage.
• Einen Einbürgerungsweg, der auf dem Papier existiert, aber tatsächlichen Aufenthalt voraussetzt, den die meisten Golden-Visa-Inhaber per Definition nicht haben.

Wie man die Reform lesen sollte

Griechenland zeigt, wohin es das Geld haben will: weg von Wohnungen in Athen, hin zu sanierungsbedürftigen Gebäuden in Gegenden, die Investitionen brauchen. Das ist eine in sich stimmige Politik – und zugleich eine Warnung an alle, die eine Golden-Visa-Immobilie wie einen normalen Kauf behandeln.

Eine Immobilie, die man kauft, um eine Schwelle zu erfüllen, in einem Viertel, das ein Programm statt eines Marktes ausgewählt hat, hat beim Verkauf als Käufer vor allem andere Schwellenkäufer – nach den dann geltenden Regeln. Das ist ein engerer Markt, als es beim Einstieg aussieht.