Le Golden Visa grec, découpé par région

La Grèce a pris un chemin différent de celui de ses voisins. Plutôt que de retirer l'immobilier de son Golden Visa, elle a découpé le pays : un seuil plus élevé là où la pression sur le logement est réelle, un seuil plus bas là où le gouvernement souhaite orienter l'investissement.

Comment fonctionne le découpage

• Les zones à forte demande — Athènes, Thessalonique et les îles les plus touristiques — appliquent le seuil le plus élevé.
• Le reste du pays applique un seuil plus bas.
• Les projets de restauration et de reconversion bénéficient d'un niveau réduit, assorti d'une obligation d'achever les travaux : c'est la voie que la réforme cherche réellement à encourager.
• Une surface minimale du bien s'applique dans les zones les plus chères, ce qui met fin à la pratique consistant à atteindre le seuil en additionnant plusieurs petits studios.

Les seuils ont été révisés plus d'une fois et les limites des zones sont définies par voie administrative : l'un comme l'autre se confirment pour le bien concerné le jour même, et non d'après un article.

La restriction qui change l'équation économique

La location de courte durée d'un bien utilisé pour obtenir le titre de séjour a été restreinte. Cela compte davantage qu'il n'y paraît : une grande partie des acheteurs de Golden Visa comptait sur la location à la nuitée pour couvrir les coûts de détention d'un actif acheté pour le statut plutôt que pour le rendement.

Sans cela, le bien devient un centre de coûts assorti d'un impôt annuel — l'ENFIA se moque que l'appartement soit occupé ou non — auquel s'ajoutent les charges municipales et l'entretien. Le titre de séjour se paie alors chaque année, et non une fois pour toutes.

Ce que donne le titre de séjour

• La résidence en Grèce et la circulation dans l'espace Schengen.
• Aucune obligation de vivre dans le pays, ce qui le distingue d'une voie vers la naturalisation.
• Un renouvellement tant que l'actif éligible est détenu — si vous le vendez, la base disparaît.
• Une voie de naturalisation qui existe sur le papier mais exige une résidence effective, ce que la plupart des titulaires de Golden Visa n'ont, par définition, pas.

Comment lire la réforme

La Grèce indique où elle veut voir l'argent : loin des appartements d'Athènes, vers des bâtiments à restaurer dans des lieux qui ont besoin d'investissement. La politique est cohérente, et c'est aussi un avertissement pour quiconque traite un bien de Golden Visa comme un achat ordinaire.

Un bien acheté pour atteindre un seuil, dans un quartier choisi par un programme plutôt que par un marché, a pour acheteurs à la revente d'autres acheteurs de seuil — selon les règles qui s'appliqueront alors. Ce marché est plus étroit qu'il n'y paraît à l'entrée.