Aparthotels in Batumi: wie Programme mit garantierter Rendite aufgebaut sind

Der Markt in Batumi ruht zu einem erheblichen Teil auf einem Produkt: einem kleinen Studio in einem Aparthotel-Hochhaus am Meer, verkauft zusammen mit dem Versprechen fester Erträge. Die Struktur wirkt einfach, und genau deshalb wird sie selten auseinandergenommen.

So funktioniert es

Der Käufer erwirbt eine Einheit in einer Anlage, die wie ein Hotel betrieben wird. Gleichzeitig wird ein Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft geschlossen: Sie vermietet das Zimmer, betreut es und zahlt dem Eigentümer entweder einen festen Prozentsatz des Preises oder einen Umsatzanteil. Der garantierte Zeitraum ist in der Regel begrenzt – einige Jahre ab Fertigstellung.

• Die Garantie ist eine Verpflichtung der Verwaltungsgesellschaft, keine Eigenschaft des Objekts. Sie ist genau so viel wert wie das Unternehmen.
• Die Quelle der Zahlungen in den ersten Jahren sind nicht immer operative Einnahmen: In einem steigenden Markt wird eine Garantie oft aus dem Verkauf späterer Bauabschnitte finanziert.
• Nach Ablauf der Garantiefrist wechselt der Eigentümer zu einem Anteil am tatsächlichen Umsatz – und dann wird die reale Auslastung der Anlage sichtbar.

Was im Verwaltungsvertrag zu lesen ist

• Wer die Gegenpartei ist – der Bauträger, eine eigene Verwaltungsgesellschaft, ein internationaler Betreiber. Das sind unterschiedliche Stufen der Zuverlässigkeit.
• Die Berechnungsgrundlage – ein Prozentsatz des Kaufpreises oder ein Umsatzanteil, und was vor der Berechnung des Anteils abgezogen wird.
• Die Dauer der Garantie und was danach geschieht.
• Ihr Recht, die eigene Einheit zu nutzen: wie viele Nächte im Jahr und in welchen Monaten.
• Ihr Recht, das Programm zu verlassen und selbstständig zu vermieten – und ob es dieses Recht überhaupt gibt.
• Eine Pflicht, sich an der Erneuerung des Zimmerbestands zu beteiligen – ein wiederkehrender Kostenpunkt.

Was mit dem Markt geschieht

Batumi hat sehr viele Zimmer dieser Art gebaut. Die Saison an der georgischen Küste ist kurz: Die Auslastung konzentriert sich auf die Sommermonate, im Winter führt die Stadt ihr gewöhnliches Leben. Wenn identische Studios in identischen Türmen zahlreich werden, wächst der Wettbewerb um denselben Gast, und der Preis pro Nacht sinkt. Dieser Druck wird gerade nach dem Ende der Garantiefristen spürbar.

Wie man ehrlich rechnet

• Die Garantie nicht als Rendite der Immobilie betrachten. Sie ist ein im Kauf enthaltener Preis, und sie ist nicht unendlich.
• Nach der tatsächlichen Auslastung bereits laufender Bauabschnitte desselben Betreibers fragen, nicht nach einer Prognose.
• Das Szenario nach der Garantie durchrechnen: ein Umsatzanteil abzüglich Verwaltung, Nebenkosten und Erneuerung der Möbel.
• Den Ausstieg bewerten. Es gibt Tausende identischer Studios; Sie verkaufen im Wettbewerb mit Ihren Nachbarn und mit einem Bauträger, der noch neue Bauabschnitte verkauft.

Wo Georgien stark bleibt

Eine niedrige Einstiegsschwelle, ein einfacher Kauf und keine Beschränkungen für den Wohnungskauf durch Ausländer sind echte Vorteile des Landes, und sie verschwinden nicht. Ein Aparthotel sollte nur als Anteil an einem saisonalen Hotelgeschäft verstanden werden und nicht als Anleihe mit Kupon.