Leasehold auf Bali: acht Punkte, die Sie vor der Zahlung im Vertrag prüfen sollten

Die meisten Geschäfte von Ausländern auf Bali sind langfristige Pachtverträge. Sie bieten nicht den Schutz einer Title Deed — eine Pacht schützt Sie genau so weit, wie der Vertrag die Dinge regelt. Im Folgenden die Klauseln, deren Fehlen einen Kauf am häufigsten in einen Streit verwandelt, bei dem man nichts in der Hand hat.

1. Wem das Land gehört und ob er es überhaupt verpachten darf

Prüfen Sie das Landzertifikat beim Grundbuchamt — nicht eine im Chat weitergeleitete Kopie. Ist Ihr Vertragspartner selbst Pächter, erhalten Sie eine Unterpacht, eine Konstruktion, die mit seiner eigenen Laufzeit endet, was immer in Ihrem Vertrag steht.

2. Die Laufzeit und was danach geschieht

Die Laufzeit sollte mit festen Daten angegeben sein, nicht als «Jahre ab Unterzeichnung». Zusätzlich muss der Vertrag regeln, was nach Ablauf mit den Gebäuden geschieht: Bleiben sie beim Grundeigentümer, werden sie abgerissen oder abgelöst. Schweigt der Vertrag dazu, fällt die Villa an den Grundeigentümer.

3. Ein Verlängerungsmechanismus, kein Verlängerungsversprechen

Eine Option braucht eine Preisformel und eine Frist, bis zu der Sie die Verlängerung erklären müssen. «Verlängerung im gegenseitigen Einvernehmen» ist das höflich formulierte Fehlen einer Option.

4. Das Recht zur Übertragung an einen Dritten

Können Sie die Pacht nicht ohne Zustimmung des Grundeigentümers abtreten, haben Sie keinen Ausstieg aus dem Objekt — Sie können nur mit seiner Erlaubnis verkaufen, und die Erlaubnis hat ihren Preis.

5. Vererbung

Das Pachtrecht muss ausdrücklich im Text auf die Erben übergehen. Ohne diese Klausel führt die indonesische Praxis dazu, dass der Vertrag dem Verstorbenen gehörte und nicht der Familie.

6. Flächennutzung und Baugenehmigung

Dies wird vor der Unterzeichnung geprüft und im Vertrag als Garantie des Grundeigentümers festgehalten: Das Land ist für die vorgesehene Nutzung ausgewiesen, und das Gebäude hat eine gültige Genehmigung, die dem tatsächlich Gebauten entspricht.

7. Wer welche Steuern und Gebühren zahlt

Grundsteuer, die Steuer des Grundeigentümers auf Mieteinnahmen, Nebenkosten, Abgaben an die Dorfgemeinschaft — all das sollte schriftlich zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Zur balinesischen Praxis gehören Zahlungen an die lokale Gemeinschaft, und für Neuankömmlinge sind sie meist eine Überraschung.

8. Anwendbares Recht und Gerichtsstand

Ein Vertrag über indonesisches Land unterliegt indonesischem Recht — eine Klausel zugunsten eines ausländischen Gerichts reicht nicht an das Land selbst heran. Die praktische Schlussfolgerung: Der Vertrag muss so abgefasst sein, dass er dort durchsetzbar ist, wo die Immobilie tatsächlich liegt, idealerweise vor Ort notariell beurkundet.

Was kein Vertrag heilt

• Eine Treuhandkonstruktion (Nominee). Verschleiert die Vereinbarung in Wahrheit eine Übertragung von Land an einen Ausländer, ist das Geschäft kraft Gesetzes nichtig, wie sorgfältig die Klauseln auch formuliert sind.
• Ein Gebäude in einer Grünzone. Die Garantie eines Grundeigentümers legalisiert nicht, was rechtlich nicht existieren darf.
• Eine schrumpfende Laufzeit. Eine Pacht verliert ihrer Natur nach mit jedem Jahr an Wert, und das ist kein Risiko — es ist eine Eigenschaft des Objekts und muss von Anfang an in die Rechnung eingehen.

Grundlage sind das indonesische Bodennutzungsrecht und die notarielle Praxis bei Pachtverträgen auf Bali.