Zonierung auf Bali: Warum eine bereits gebaute Villa dennoch illegal sein kann

Auf Bali taucht immer wieder dieselbe Geschichte auf: Ein Käufer erwirbt eine fertige Villa, beginnt mit der Vermietung und stellt ein Jahr später fest, dass das Grundstück in einer Zone liegt, in der touristische Unterkünfte nicht zulässig sind. Es folgen eine Vollstreckungsanordnung, eine Geldstrafe und in manchen Fällen der Abriss. Der Käufer kann dabei sein gesamtes eingesetztes Geld verlieren.

Wie die Zonierung funktioniert

Die Insel ist nach Nutzungsart in Zonen aufgeteilt: Landwirtschaft, Wohnen, Tourismus, Grünflächen und Schutzgebiete. Die Einstufung eines Grundstücks bestimmt, was darauf gebaut und welche Tätigkeit dort ausgeübt werden darf. Ein Reisfeld an einem malerischen Ort bleibt auf dem Papier landwirtschaftliche Fläche, und eine Villa für die touristische Vermietung wird dort nicht dadurch rechtmäßig, dass sie bereits steht.

• Prüfen Sie die Einstufung des konkreten Grundstücks anhand der Planungsunterlagen und nicht anhand dessen, was die Nachbarn gebaut haben.
• Die Baugenehmigung (im aktuellen System die PBG) wird für ein bestimmtes Projekt und eine bestimmte Nutzung erteilt.
• Die Lizenz für den Betrieb einer Unterkunft ist ein eigenes Dokument; die Baugenehmigung ersetzt sie nicht.
• Höhenbeschränkungen sind auf Bali streng und historisch in der religiösen Tradition verwurzelt; sie sind real und werden durchgesetzt.

Warum Verstöße so weit verbreitet sind

Der Bauboom der vergangenen Jahre hat sowohl die Infrastruktur als auch die Kontrolle überholt. Sehr viele Objekte entstanden schnell nach dem Prinzip „die Papiere regeln wir später“, und der Markt hat sich daran gewöhnt. Die Behörden führen regelmäßig Kontrollen durch und reißen illegale Gebäude ab – vor allem in Grünzonen und Schutzgebieten. Das ist keine einmalige Kampagne, sondern wiederkehrende Praxis.

Was Sie vor der Zahlung prüfen sollten

• Die Zonierung des Grundstücks – ein amtlicher Auszug, nicht das Wort des Verkäufers.
• Das Landtitel-Zertifikat und seine Art: Hak Milik im Besitz eines lokalen Eigentümers, HGB im Besitz einer Gesellschaft sowie Laufzeit und Restlaufzeit eines Hak Pakai oder Hak Sewa.
• Die Baugenehmigung und ob sie mit dem tatsächlich Gebauten übereinstimmt.
• Die Beherbergungslizenz, wenn die Immobilie vermietet wird oder werden soll.
• Die Grundstücksgrenzen laut Vermessung, nicht laut Zaun.
• Wasser und Strom mit rechtlich dokumentiertem Anschluss, nicht mit einer Absprache mit dem Nachbarn.

Wie Sie das Risiko senken

• Ein unabhängiger Anwalt – unverzichtbar, und nicht der, den der Verkäufer vermittelt.
• Vollständige Due Diligence vor der Anzahlung, nicht danach: Anzahlungen werden auf Bali nur widerwillig zurückgezahlt.
• Vorsicht bei Nominee-Konstruktionen. Land auf einen indonesischen Staatsbürger eintragen zu lassen, mit einer „Vereinbarung“ zu Ihren Gunsten, ist eine Struktur, die im Streitfall möglicherweise nicht standhält.
• Fertige Objekte mit vollständigem Unterlagensatz kosten mehr, und diese Differenz ist der Preis für Sicherheit.

Grundlage sind die indonesischen Vorschriften zur Raumplanung und zu Baugenehmigungen, die Lizenzanforderungen für Beherbergung und die Vollzugspraxis auf Bali.