Ein JBR-Penthouse stieg von 11,7 Mio. auf 22 Mio. AED: Was hinter solchen Geschichten tatsächlich steckt
Ein dokumentierter Fall in Zahlen – 88 % Wertzuwachs, 5 813 AED pro Quadratfuß, 666 700 AED Jahresmiete – und der Fehler, den man macht, wenn man eine solche Geschichte als Prognose benutzt.
Geschichten von vervielfachten Preisen gehören zum Grundrauschen des Dubaier Marktes. Hier ist eine davon, zerlegt in ihre Zahlen – und danach das, was sich tatsächlich daraus ableiten lässt.
Der Fall
Ein Penthouse mit vier Schlafzimmern und 3 784 Quadratfuß in erster Reihe der Jumeirah Beach Residence wurde für 22 Mio. AED verkauft – rund 5 813 AED pro Quadratfuß. Der frühere Preis derselben Immobilie lag bei 11,7 Mio. AED: ein Zuwachs von 88 %. Die jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie wurden mit 666 700 AED angegeben. Nach Daten des Land Department sind die Preise in JBR in zwei Jahren um 20–30 % gestiegen.
Warum JBR seinen Preis hält
- Begrenztes Angebot. Neue Grundstücke in erster Reihe wird es nicht mehr geben, der Stadtteil ist vollständig bebaut.
- Ein fertiges Umfeld. Restaurants, Geschäfte, Strand und Promenade funktionieren seit Jahrzehnten – sie entstehen nicht erst bis 2030.
- Zuzug wohlhabender Bewohner, der die Nachfrage im oberen Marktsegment stützt.
Der Fehler, den man bei solchen Geschichten macht
Ein einzelnes Geschäft als Rendite zu behandeln. Die 88 % sind die Differenz zwischen zwei konkreten Preisen an zwei konkreten Stichtagen, und der frühere Preis kann selbst ungewöhnlich niedrig gewesen sein. Es ist keine annualisierte Größe, sie berücksichtigt nicht, wie lange die Immobilie gehalten wurde, und sie lässt die Kosten auf beiden Seiten des Geschäfts außer Acht – etwa 6–8 % beim Kauf und die Provision beim Verkauf.
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Die Zahl des Land Department von 20–30 % in zwei Jahren ist der ehrliche Wert für den Stadtteil, und sie beträgt ein Viertel der Schlagzeile. Genau dieser Abstand zwischen Geschichte und Statistik ist der Kern der Sache.
Was hier wirklich nützlich ist
Tatsächlich die Miete. 666 700 AED im Verhältnis zu 22 Mio. AED ergeben eine Bruttorendite von etwa 3 % – normal für erstklassige Wasserlagen und niedrig für Dubai insgesamt. Dieses eine Verhältnis sagt, was für ein Objekt das ist: Kapitalerhalt mit starker Wiederverkaufsgeschichte, kein Einkommensobjekt. Es mit einer Rendite des mittleren Marktsegments zu kalkulieren, wäre der teure Fehler – und er kommt häufiger vor, als zu viel zu bezahlen.