Lusail und The Pearl: Wie der Immobilienmarkt von Doha funktioniert

Ein Gespräch über Investitionen in katarische Immobilien verengt sich fast immer auf zwei Adressen. Das ist kein Mangel an Auswahl, sondern eine Folge davon, wie der Markt aufgebaut ist: Das Gesetz hat fünfundzwanzig Zonen für Ausländer geöffnet, aber echte Liquidität und echter Umsatz konzentrieren sich auf zwei davon.

The Pearl – die Insel, auf der es begann

Eine künstliche Insel vor der Westküste von Doha war die erste Adresse, an der ein Ausländer überhaupt kaufen durfte. Sie wurde als autarkes Quartier gebaut: Marina, Promenade, Einkaufsgalerien, Schulen, Restaurants – ein Umfeld, in dem man leben kann, ohne es zu verlassen. Daraus ergibt sich ihr wichtigster Vorzug für Investoren: Der Mieter aus dem Kreis der Expats kommt hierher, und die Mietnachfrage muss nicht erst geschaffen werden.

• Ein fertiger Markt. Ein großer Teil des Bestands wurde vor langer Zeit übergeben; man kann eine Immobilie besichtigen, statt nach einer Visualisierung zu kaufen.
• Eine nachvollziehbare Vermietungshistorie. Das Quartier hat Jahre an Belegungsstatistik – für die Region eine Seltenheit.
• Das Alter des Bestands. Die Kehrseite: Manche Blöcke brauchen inzwischen eine Erneuerung, und der Unterschied zwischen einem frischen und einem älteren Gebäude innerhalb eines Quartiers ist sichtbar.

Lusail – eine Stadt, ganz neu gebaut

Lusail nördlich von Doha ist kein Quartier, sondern eine von Grund auf geplante und gebaute Stadt: ein Geschäftsviertel aus Türmen, eine Marina, ein Stadion, ein eigener öffentlicher Verkehr. Es wurde für die Weltmeisterschaft gebaut und wird danach weiter fertiggestellt, und das bestimmt sein Investitionsprofil.

• Größe und Neuheit. Die Infrastruktur ist moderner als irgendwo sonst im Land, und die Anlage erbt nichts vom alten Doha.
• Unvollständigkeit als Faktor. Die Stadt füllt sich allmählich; ein Quartier, das auf dem Papier voll ist, kann im Leben halb leer sein – und das zeigt sich in der Miete, bevor es sich im Preis zeigt.
• Eine Geschäftsfunktion. Ein Teil der Nachfrage kommt von Unternehmen, die in das neue Geschäftsviertel umziehen – ein anderer Mieter als der einer Ferieninsel.

Warum der Rest von Doha für einen Käufer fast unsichtbar ist

Etablierte Viertel der Altstadt stehen einem Ausländer nicht als Eigentum offen, sondern als 99-jähriges Nutzungsrecht. Rechtlich funktioniert das; praktisch verengt es den Kreis künftiger Käufer und erschwert den Ausstieg: Ein befristetes Recht verkauft sich schlechter als ein unbefristetes, und der Abschlag dafür ist im Markt eingepreist. Hinzu kommt, dass der dortige Wohnungsbestand für eine andere Nachfrage gebaut wurde und der Expat-Mieter, auf den ein Käufer zählt, nur widerwillig dorthin geht.

Wie sich dieser Markt von dem Dubais unterscheidet

• Tiefe. In Katar gibt es um ein Vielfaches weniger Transaktionen als in Dubai, was sich unmittelbar in der Ausstiegszeit niederschlägt: Saisons, nicht Wochen.
• Transparenz. In Dubai wird ein Preis am Register des Land Department geprüft; in Doha gibt es diese Vollständigkeit offener Daten je Transaktion nicht, und die Bewertung beruht mehr auf Meinung als auf einer Stichprobe.
• Zusammensetzung der Nachfrage. Der Käuferkreis Dubais ist global; der katarische ist deutlich regionaler, und der Markt reagiert empfindlicher auf inländische Entscheidungen und auf ein oder zwei große Arbeitgeber.

Was das für einen Käufer bedeutet

Katar steht für Status und die Qualität des Umfelds, nicht für einen schnellen Ausstieg. Ein Markt mit wenigen Transaktionen bietet keine Liquidität, wie attraktiv die Immobilie auch ist. Fertig oder im Bau wird in den beiden Quartieren unterschiedlich entschieden: Auf der Insel ist es sinnvoll, fertigen Bestand mit Historie anzusehen, in der neuen Stadt herauszufinden, wer nebenan einzieht und wann. Und prüfen Sie vor allem anderen die Rechtsform – eine schöne Adresse auf der Liste der Nutzungsrechte ist nicht dasselbe wie eine schöne Adresse auf der Freehold-Liste.