Katar nach der WM 2022: Was aus dem Wohnungsmarkt und der dafür gebauten Infrastruktur geworden ist

Für Katar war die WM 2022 weniger ein Sportereignis als ein Anlass, das Land innerhalb eines Jahrzehnts neu aufzubauen. Die Doha Metro, Autobahnen, die neue Stadt Lusail, der Flughafen, der Hotelbestand – all das entstand für das Turnier. Die Frage der Investoren ist einfach: Was davon funktioniert weiter, nachdem die Fans abgereist sind?

Was bleibt und funktioniert

• Die Doha Metro – drei Linien, die Flughafen, Geschäftsviertel, Universitätscluster und Lusail verbinden. Für den Wohnungsmarkt ist das das wichtigste Vermächtnis: In einer Stadt, in der alle Auto fuhren, wurde der Zugang zum öffentlichen Nahverkehr erstmals zu einem Preisfaktor statt zur Nebensache.
• Lusail – keine Stadionanlage, sondern eine Stadt für mehr als 200 000 Einwohner, mit eigenem Geschäftsviertel, Uferpromenade und Marina. Sie füllt sich allmählich und ist heute der Ort, an dem das meiste neue Angebot für ausländische Käufer entsteht.
• Der Hotelbestand – für die Spitzennachfrage gebaut, blieb er überdimensioniert und wird auf Geschäftsreisen und Konferenzen neu ausgerichtet.

Warum Freehold gerade dann geöffnet wurde

Die Liste der Zonen, in denen Ausländer Immobilien besitzen dürfen, wurde im Vorfeld des Turniers erweitert, und das war kein Zufall. Ein Land, das enorme Summen in Wohnungen und Hotels gesteckt hatte, brauchte Nachfrage, die mit dem Ereignis nicht endet. Die Öffnung von Freehold in neun Zonen und eines 99-jährigen Nutzungsrechts in sechzehn weiteren sowie die Kopplung eines Aufenthaltsvisums an einen Kauf sind genau der Mechanismus, um einen einmaligen Bauboom in einen dauerhaften Markt zu verwandeln.

Wo das Überangebot liegt

Das Vermächtnis großer Turniere sieht in jedem Land gleich aus: Für Spitzenbesucherzahlen gebaute Anlagen erweisen sich nach dem Ereignis als größer als nötig. In Katar sind das vor allem Hotel- und Serviced-Apartment-Komplexe, die auf Kurzaufenthalte ausgelegt sind, sowie ein Teil der Wohnungen in Vierteln, deren Auslastung davon abhängt, wie schnell Büros einziehen. Lusail ist in diesem Sinne ein Projekt mit langem Horizont: Seine Wirtschaftlichkeit entscheidet sich nicht an den Mietern, sondern daran, wie viele Unternehmen letztlich dorthin umziehen.

Wie ein Investor das einordnen sollte

• Die Infrastruktur ist ein echtes Argument, kein Marketingargument. Metro und Straßen sind gebaut und in Betrieb, und sie verändern den Wert bestimmter Adressen tatsächlich.
• Das Überangebot ist ebenfalls real. Es deckelt das Mietwachstum in den Segmenten, in denen die meiste Fläche hinzukam.
• Der Horizont ist länger als in Dubai. Lusail wird Jahre brauchen, um sich zu füllen, und ein Kauf dort ist eine Wette auf den Zuzug von Unternehmen, nicht auf aktuelle Mieteinnahmen.
• Vergleichen Sie mit einem konkreten Ziel, nicht mit Dubai insgesamt. Wenn Sie Aufenthalt und Präsenz am Golf zu ruhigeren Preisen wollen, bietet Katar das. Wenn Sie Liquidität brauchen, nicht.

Grundlage sind die offiziellen Entwicklungsprogramme Katars, öffentliche Daten zu den Infrastrukturprojekten für das Turnier 2022 und Branchenberichte zum Immobilienmarkt von Doha.