Immobilien und Banken der VAE im Iran-USA-Konflikt: eine sachliche Chronik bis September 2026

Am 28. Februar 2026 startete Teheran nach koordinierten Angriffen der USA und Israels auf iranisches Gebiet eine Serie von Raketen- und Drohnenangriffen auf mehrere Golfstaaten, darunter die VAE. Es war der größte direkte militärische Zwischenfall in der Region seit Jahren, und er bewegte zwangsläufig sowohl den Immobilienmarkt als auch den Bankensektor. Was folgt, ist eine nüchterne Chronik dessen, was mit dem Markt geschah – kein Urteil über den Konflikt selbst: Für Käufer und Investoren zählen die Zahlen, nicht die Politik.

Februar bis März: der erste Schock

Unmittelbar danach war der regionale Luftraum teilweise gesperrt, und das Passagieraufkommen am Flughafen Dubai brach stark ein. Laut DXB Interact fielen die Immobilientransaktionen in Dubai vom 25. Februar bis 25. März um rund 45 % gegenüber dem Vorzeitraum; in der ersten Märzhälfte sanken sie auf etwa 6 100 Abschlüsse in zwei Wochen, gegenüber rund 8 200 zwei Wochen zuvor – ein Rückgang von etwa 25 %. Der Immobilienindex des Dubai Financial Market fiel um rund 30 % von seinem Höchststand, und Entwickleraktien, Emaar eingeschlossen, verloren am tiefsten Punkt mehr als 20 %. Zugleich stiegen der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter und die durchschnittliche Abschlussgröße laut denselben DXB-Interact-Daten sogar um etwa 1 % – es sank das Transaktionsvolumen, nicht der Preis: Viele Verkäufer hielten ihre Angebote einfach bis zur Klärung der Lage zurück.

April bis Juni: Stabilisierung und erste Zeichen der Erholung

In der Woche vom 7. bis 13. April lag das Transaktionsvolumen in Dubai bei 2 935 – 17 % weniger als im Vorjahr, doch der Off-plan-Anteil an allen Abschlüssen blieb mit rund 79,7 % hoch, ein Zeichen dafür, dass langfristig orientierte Käufer den Markt nicht verließen. Im Mai war das Wochentempo wieder auf etwa 3 380 gestiegen, und die Zahl der Abschlüsse in den letzten 30 Tagen erreichte 14 000, ein Plus von 17 % gegenüber dem Vorjahr. Am 11. Mai meldete Emaar die Ergebnisse des ersten Quartals: Nettogewinn plus fast 35 % auf 5 Mrd. Dh, Umsatz plus 23 % auf 12,4 Mrd. Dh, Immobilienverkäufe plus 16 % auf 22,4 Mrd. Dh und eine Dividende von 4 Mrd. Dh. Gründer Mohamed Alabbar führte die Ergebnisse direkt auf die Widerstandsfähigkeit der Wirtschaft der VAE und den Wert eines Geschäfts in langfristig angelegten Märkten zurück.

Am 15. Juni wurde ein Waffenstillstand zwischen den USA und dem Iran mit einem 60-tägigen Verhandlungsfenster angekündigt und am 19. Juni in der Schweiz förmlich unterzeichnet. Der Waffenstillstand stellte die Anziehungskraft des Marktes als sicherer Hafen wieder her: Das Interesse von Käufern aus Europa, Südasien und dem Nahen Osten erholte sich zuerst in den etablierten Top-Lagen – Dubai Marina, Downtown Dubai und Palm Jumeirah.

Juli bis September: neues Aufflammen und der heutige Stand

Am 19. August 2026 setzten die VAE den Handels- und Finanzverkehr mit dem Iran aus, nachdem es erneut Raketenaktivität in Richtung ihres Gebiets gegeben hatte – die VAE waren bis dahin der größte Handelspartner des Iran und lieferten über 30 % seiner Importe. Ende August wurden die Kämpfe wieder aufgenommen, und am 12. September traf der iranische Präsident den Kronprinzen von Abu Dhabi – eine Episode, die sich zum Zeitpunkt der Veröffentlichung als Deeskalationsversuch lesen lässt, aber nicht als garantierter.

Trotz des erneuten Aufflammens lagen die aggregierten Immobilienzahlen 2026 insgesamt weiterhin vor dem Tempo von 2025 – einem Jahr, in dem Dubai mit 395 Mrd. AED an Wohnimmobilientransaktionen, plus 31 % gegenüber dem Vorjahr, einen Rekord verzeichnete. Das löscht den konkreten Einbruch im März nicht aus, zeigt aber, dass der Markt den Schock binnen weniger Monate verkraftete, statt das Jahr ganz zu verlieren.

Banken: widerstandsfähig, aber unter Beobachtung

Im März 2026 stufte Fitch die Banken am Golf als widerstandsfähig ein: starke Liquidität, solides Kapital, kein direktes Kreditrisiko aus dem Konflikt zu diesem Zeitpunkt. Zur Jahresmitte hatte sich der Ton der Agentur verschoben, und sie senkte ihren Ausblick für die Banken im Nahen Osten von „neutral“ auf „sich verschlechternd“ – wobei sie betonte, dass das Risiko über Aktivaqualität und Liquidität laufe und nicht über direkte Verluste und dass die Widerstandsfähigkeit des Systems davon abhänge, wie tragfähig der Waffenstillstand sei. Ein spezifisches Risiko der VAE hob Fitch besonders hervor: Eine tiefere Korrektur am Immobilienmarkt Dubais könnte die Aktivaqualität kleinerer Banken mit höherer Immobilienkonzentration belasten – ein Szenario, das bisher nicht eingetreten ist.

Im März 2026 legte die Zentralbank der VAE ein Unterstützungsprogramm für Kreditnehmer auf, und bis Ende Juli hatten die Banken Kreditrückzahlungen von 13,5 Mrd. AED (rund 3,7 Mrd. USD) für mehr als 135 000 Kunden gestundet: 9,1 Mrd. AED an große Unternehmen, 2,4 Mrd. AED an KMU, 2 Mrd. AED an Privatkreditnehmer. Das Programm erlaubte Rückzahlungsaufschübe von bis zu sechs Monaten ohne Einstufung als Zahlungsausfall sowie ein Einfrieren von Zinsen und Gebühren auf den betroffenen Krediten. Vor diesem Hintergrund wuchs der nichtölbezogene Außenhandel der VAE im ersten Halbjahr 2026 um 13,1 % auf den Rekordwert von 1.937 Bio. AED, und das reale BIP stieg im ersten Quartal um 3 %.

Was das für Käufer und Investoren bedeutet

Die wichtigste praktische Schlussfolgerung aus sechs Monaten Daten: Der Markt in Dubai hat einen schweren geopolitischen Schock ohne strukturelle Krise verkraftet. Der Rückgang der Transaktionen war scharf, aber kurz, die Preise brachen nicht mit dem Volumen ein, und die größten Entwickler steigerten mitten in der Unsicherheit ihren Gewinn und zahlten Rekorddividenden. Diese Widerstandsfähigkeit wird durch unveränderte Staatsratings im gesamten Zeitraum bestätigt sowie durch den anhaltenden Kapitalzufluss globaler Fonds und Family Offices in denselben Monaten – lesen Sie, wie die Kreditratings der VAE stabil blieben, selbst als das Land aus den Anleiheindizes von JPMorgan ausschied.

Zugleich ist die erneute Anspannung im August und September ein Signal, dass die Lage offen bleibt. Die vernünftige Haltung für Investoren im September 2026 lautet, das geopolitische Risiko weder zu ignorieren noch überzubewerten: Die Daten zeigen, dass der Immobilienmarkt und das Bankensystem der VAE den Konflikt mit einem Sicherheitspolster durchlaufen haben, das auf realen Finanzergebnissen über zwei Quartale beruht und nicht nur auf Erklärungen.

Warum die Ratingagenturen ihre Einschätzungen in dieser Zeit hoch gehalten haben, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Kreditratings der VAE und dem Ausstieg aus den Indizes von JPMorgan.