Рынок недвижимости и банки ОАЭ во время конфликта Ирана и США: хроника и статус на сентябрь 2026

28 февраля 2026 года после ударов США и Израиля по территории Ирана Тегеран нанёс серию ракетных и беспилотных ударов по нескольким странам Залива, включая ОАЭ. Это стало крупнейшим прямым военным инцидентом в регионе за много лет и неизбежно отразилось на рынке недвижимости и банковском секторе страны. Ниже — сухая хронология того, что произошло с рынком, без оценки самого конфликта: для покупателя и инвестора важны цифры, а не политика.

Февраль–март: первый шок

Сразу после начала обстрелов воздушное пространство региона частично закрывалось, а пассажирский трафик аэропорта Дубая резко просел. По данным DXB Interact, число сделок с недвижимостью в Дубае за 25 февраля – 25 марта упало примерно на 45% к предыдущему периоду, а в первой половине марта — в район 6100 сделок за две недели против около 8200 двумя неделями ранее, то есть падение около 25%. Индекс недвижимости Dubai Financial Market просел примерно на 30% от пиковых значений, а акции застройщиков — например, Emaar — теряли на бирже более 20% на пике неопределённости. При этом средняя цена за квадратный метр и средний чек сделки в этот же период, по данным DXB Interact, выросли примерно на 1% — падал объём сделок, а не цена: часть продавцов просто не выходила на рынок, ожидая ясности.

Апрель–июнь: стабилизация и первые признаки восстановления

К неделе 7–13 апреля объём сделок в Дубае составил 2935 — на 17% меньше, чем годом ранее, но доля офф-плана в структуре сделок оставалась высокой, около 79,7%: покупатели, ориентированные на долгосрочный горизонт, не спешили уходить с рынка. К маю недельный темп сделок вырос в среднем до около 3380, а за скользящие 30 дней — до 14 000, что на 17% выше уровня годом ранее. 11 мая девелопер Emaar отчитался за первый квартал: чистая прибыль выросла почти на 35%, до Dh5 млрд, выручка — на 23%, до Dh12,4 млрд, продажи недвижимости — на 16%, до Dh22,4 млрд, а компания объявила дивиденды на Dh4 млрд. Основатель Emaar Мохамед Алаббар прямо связал эти результаты с устойчивостью экономики ОАЭ и с ценностью работы на рынках с долгосрочным горизонтом.

15 июня было объявлено о перемирии между США и Ираном с 60-дневным окном для переговоров, а формальное подписание состоялось 19 июня в Швейцарии. Перемирие вернуло рынку статус безопасной гавани для капитала: интерес международных покупателей из Европы, Южной Азии и региона Ближнего Востока начал восстанавливаться в первую очередь в ключевых локациях — Dubai Marina, Downtown Dubai и Palm Jumeirah.

Июль–сентябрь: новый виток и статус к сентябрю

19 августа 2026 года ОАЭ приостановили торговые и финансовые операции с Ираном на фоне очередных ракетных пусков в сторону территории страны — до этого ОАЭ оставались крупнейшим торговым партнёром Ирана, обеспечивая более 30% его импорта. В конце августа боевые действия возобновились, и 12 сентября президент Ирана встретился с наследным принцем Абу-Даби — эпизод, который на момент публикации можно расценивать как попытку деэскалации, но не как её гарантированный результат.

Несмотря на новый виток напряжённости, совокупные показатели рынка недвижимости за 2026 год в целом опережали темп 2025-го — года, когда Дубай показал рекордные AED 395 млрд сделок с жильём, рост на 31% год к году. Это не отменяет провала конкретно в марте, но говорит о том, что рынок абсорбировал шок за несколько месяцев, а не потерял год целиком.

Банки: устойчивость при растущей настороженности

В марте 2026 года агентство Fitch оценило банковскую систему стран Залива как устойчивую: высокая ликвидность, крепкий капитал, прямых кредитных рисков от конфликта на тот момент не выявлено. К середине года агентство скорректировало тон, изменив прогноз для банков Ближнего Востока с «нейтрального» на «ухудшающийся» — но подчеркнуло, что канал риска идёт не через прямые потери, а через качество активов и ликвидность в случае затяжного конфликта, а устойчивость системы прямо связана с долговечностью перемирия. Отдельный риск-фактор, который Fitch выделяет именно для ОАЭ: более глубокая коррекция рынка недвижимости Дубая могла бы ударить по качеству активов небольших банков с высокой концентрацией в этом секторе — сценарий, которого пока не произошло.

В марте 2026 года Центробанк ОАЭ запустил программу поддержки заёмщиков, а к концу июля банки отсрочили платежи по кредитам на AED 13,5 млрд (около $3,7 млрд) для более чем 135 000 клиентов: AED 9,1 млрд пришлось на крупный бизнес, AED 2,4 млрд — на малый и средний бизнес, AED 2 млрд — на частных заёмщиков. Программа включала отсрочку платежей на срок до полугода без классификации как дефолт и приостановку начисления процентов и комиссий по затронутым кредитам. На этом фоне ненефтяная внешняя торговля ОАЭ за первое полугодие 2026 года выросла на 13,1%, до рекордных AED 1,937 трлн, а реальный ВВП страны в первом квартале прибавил 3%.

Что это значит для покупателя и инвестора

Главный практический вывод из полугодовой хроники — рынок Дубая продемонстрировал способность абсорбировать крупный геополитический шок без структурного кризиса: просадка сделок была резкой, но короткой, цены на жильё не обвалились вместе с объёмом сделок, а крупнейшие застройщики нарастили прибыль и выплатили рекордные дивиденды в разгар неопределённости. Устойчивость подтверждают и сохранённые на прежнем уровне суверенные кредитные рейтинги ОАЭ, и продолжающийся приток капитала от мировых фондов и семейных офисов, зафиксированный в те же месяцы.

Одновременно новый виток напряжённости в августе и сентябре — сигнал, что ситуация остаётся открытой, а не закрытой историей. Разумная позиция для инвестора на сентябрь 2026 года — не игнорировать геополитический риск, но и не переоценивать его: данные показывают, что рынок недвижимости и банковская система ОАЭ проходят через конфликт с запасом прочности, который подтверждён не заявлениями, а конкретными финансовыми показателями за два прошедших квартала.

Подробнее о том, почему рейтинговые агентства сохраняют высокие оценки ОАЭ даже на фоне такой турбулентности, — в разборе кредитных рейтингов ОАЭ и выхода страны из индексов JPMorgan.