Immobiliare e banche negli Emirati durante il conflitto Iran-USA: cronologia dei fatti fino a settembre 2026

Il 28 febbraio 2026, in seguito ad attacchi coordinati di Stati Uniti e Israele sul territorio iraniano, Teheran ha lanciato una serie di attacchi con missili e droni contro diversi Stati del Golfo, tra cui gli Emirati. È stato il più grave incidente militare diretto che la regione abbia visto da anni, e inevitabilmente ha scosso sia il mercato immobiliare sia il settore bancario. Quella che segue è una cronologia asciutta di ciò che è accaduto al mercato, non un giudizio sul conflitto in sé: per un acquirente o un investitore contano i numeri, non la politica.

Febbraio-marzo: lo shock iniziale

Nell'immediato, lo spazio aereo regionale è stato parzialmente chiuso e il traffico passeggeri dell'aeroporto di Dubai è crollato. Secondo DXB Interact, le transazioni immobiliari di Dubai sono calate di circa il 45% tra il 25 febbraio e il 25 marzo rispetto al periodo precedente, e nella prima metà di marzo sono scese a circa 6 100 compravendite in due settimane, contro circa 8 200 due settimane prima: un calo di circa il 25%. L'indice immobiliare del Dubai Financial Market ha perso circa il 30% dal suo massimo, e i titoli dei costruttori, Emaar compresa, hanno lasciato sul terreno oltre il 20% nel momento peggiore. Allo stesso tempo, il prezzo medio al metro quadro e il valore medio delle transazioni, secondo gli stessi dati di DXB Interact, sono in realtà saliti di circa l'1%: a calare è stato il volume delle transazioni, non il prezzo, perché molti venditori hanno semplicemente ritirato gli annunci in attesa di chiarezza.

Aprile-giugno: stabilizzazione e primi segnali di ripresa

Nella settimana del 7-13 aprile il volume delle transazioni a Dubai è stato di 2 935, in calo del 17% su base annua, anche se la quota dell'off-plan sul totale è rimasta alta, intorno al 79,7%, segno che gli acquirenti di lungo periodo non stavano abbandonando il mercato. A maggio il ritmo settimanale era risalito a circa 3 380, e il conteggio sui 30 giorni ha raggiunto quota 14 000, in crescita del 17% su base annua. L'11 maggio Emaar ha pubblicato i risultati del primo trimestre: utile netto in aumento di quasi il 35% a Dh5 miliardi, ricavi in crescita del 23% a Dh12,4 miliardi, vendite immobiliari in aumento del 16% a Dh22,4 miliardi e un dividendo di Dh4 miliardi. Il fondatore Mohamed Alabbar ha collegato direttamente i risultati alla resilienza dell'economia degli Emirati e al valore di operare in mercati costruiti per il lungo periodo.

Il 15 giugno è stato annunciato un cessate il fuoco tra Stati Uniti e Iran, con una finestra di 60 giorni per i negoziati, firmato formalmente il 19 giugno in Svizzera. Il cessate il fuoco ha ripristinato l'attrattiva del mercato come rifugio sicuro: l'interesse degli acquirenti europei, sudasiatici e mediorientali ha ricominciato a risalire per primo nelle località prime consolidate — Dubai Marina, Downtown Dubai e Palm Jumeirah.

Luglio-settembre: una nuova fiammata e la situazione attuale

Il 19 agosto 2026 gli Emirati hanno sospeso gli scambi commerciali e finanziari con l'Iran dopo nuove attività missilistiche verso il proprio territorio: fino a quel momento gli Emirati erano il maggiore partner commerciale dell'Iran, fornendo oltre il 30% delle sue importazioni. I combattimenti sono ripresi a fine agosto e il 12 settembre il presidente iraniano ha incontrato il principe ereditario di Abu Dhabi, un episodio che al momento della stesura può essere letto come un tentativo di distensione, ma non garantito.

Nonostante la nuova fiammata, i dati complessivi del mercato immobiliare del 2026 correvano ancora davanti al ritmo del 2025, un anno in cui Dubai ha registrato un record di AED 395 miliardi di transazioni residenziali, in crescita del 31% su base annua. Ciò non cancella il calo specifico di marzo, ma dimostra che il mercato ha assorbito lo shock nell'arco di pochi mesi invece di perdere l'intero anno.

Le banche: resilienti, ma sotto osservazione

Nel marzo 2026 Fitch ha giudicato resilienti le banche del Golfo: liquidità solida, buona patrimonializzazione, nessun rischio di credito diretto individuato dal conflitto in quel momento. A metà anno il tono dell'agenzia era cambiato, con la revisione dell'outlook sulle banche del Medio Oriente da «neutral» a «deteriorating», sottolineando però che il canale di rischio passa per la qualità degli attivi e la liquidità, non per perdite dirette, e che la tenuta del sistema dipende dalla durata del cessate il fuoco. Fitch ha segnalato in particolare un rischio specifico degli Emirati: una correzione più profonda del mercato immobiliare di Dubai potrebbe mettere sotto pressione la qualità degli attivi delle banche più piccole con una maggiore concentrazione immobiliare, uno scenario che finora non si è concretizzato.

Nel marzo 2026 la Banca centrale degli Emirati ha lanciato un programma di sostegno ai debitori e, entro fine luglio, le banche avevano differito AED 13,5 miliardi (circa 3,7 miliardi di dollari) di rimborsi di prestiti a oltre 135 000 clienti: AED 9,1 miliardi a grandi imprese, AED 2,4 miliardi a PMI, AED 2 miliardi a privati. Lo schema consentiva differimenti dei rimborsi fino a sei mesi senza classificazione a default, oltre al congelamento di interessi e commissioni sulle linee interessate. In questo contesto, il commercio estero non petrolifero degli Emirati è cresciuto del 13,1% nel primo semestre 2026 fino al record di AED 1.937 trilioni, e il PIL reale è aumentato del 3% nel primo trimestre.

Che cosa significa per un acquirente o un investitore

La principale conclusione pratica di sei mesi di dati è che il mercato di Dubai ha assorbito un grave shock geopolitico senza una crisi strutturale: il calo delle transazioni è stato brusco ma breve, i prezzi non sono crollati insieme ai volumi e i maggiori costruttori hanno aumentato gli utili e pagato dividendi record nel pieno dell'incertezza. Questa resilienza è confermata dai rating sovrani invariati per tutto il periodo e dal continuo afflusso di capitali da fondi globali e family office registrato negli stessi mesi — si veda come i rating creditizi degli Emirati abbiano tenuto anche mentre il Paese usciva dagli indici obbligazionari di JPMorgan.

Allo stesso tempo, la rinnovata tensione di agosto e settembre è il segnale che la situazione resta aperta e non chiusa. La posizione ragionevole per un investitore a settembre 2026 è non ignorare il rischio geopolitico né sopravvalutarlo: i dati mostrano che il mercato immobiliare e il sistema bancario degli Emirati hanno attraversato il conflitto con un margine di sicurezza sostenuto da risultati finanziari effettivi su due trimestri, non da semplici dichiarazioni.

Per capire perché le agenzie di rating abbiano mantenuto giudizi elevati in questo periodo, si veda il nostro articolo sui rating creditizi degli Emirati e l'uscita dagli indici di JPMorgan.