Immobilienkauf in Australien: FIRB-Genehmigung, Conveyancing und Stamp Duty

Ein Immobilienkauf in Australien ist formal transparent: Das Torrens-Registrierungssystem gilt als eines der zuverlässigsten der Welt, und ein Eintrag im Register bestätigt das Recht aus sich heraus. Die Schwierigkeit für Ausländer liegt nicht im Register, sondern am Eingang: bei der Einholung der Genehmigung und bei den Unterschieden zwischen den Bundesstaaten.

Schritt eins: die Genehmigung

Ein ausländischer Käufer muss vor Abschluss eines Geschäfts die Genehmigung der zuständigen Behörde einholen. Der Antrag wird für eine bestimmte Immobilie oder eine Kategorie von Immobilien gestellt, und es wird eine Gebühr gezahlt, deren Höhe vom Wert abhängt und für Wohnimmobilien erheblich angehoben wurde. Ein Kauf ohne Genehmigung ist ein Verstoß mit Folgen bis hin zur Verkaufsanordnung.

• Die Genehmigung wird unter Auflagen erteilt, und deren Verletzung ist ein eigener Verstoß.
• Seit April 2025 gilt für einen festgelegten Zeitraum ein befristetes Verbot für den Erwerb bestehender Wohnhäuser durch Ausländer.

Schritt zwei: der Vertrag und die Bedenkzeit

Der Kaufvertrag wird nach den Regeln des jeweiligen Bundesstaats geschlossen, und die Unterschiede sind wichtig: Manche sehen eine Bedenkzeit (Cooling-off-Periode) vor, in der der Käufer unter Verlust eines kleinen Teils der Anzahlung zurücktreten kann, andere nicht, und ein Kauf bei einer Auktion gibt überhaupt keine Bedenkzeit. Das ist ein grundlegendes Detail: Wer bei einer Auktion die Hand hebt, ist bereits gebunden.

Schritt drei: Conveyancing

Die rechtliche Begleitung des Geschäfts ist ein eigener Beruf. Der Praktiker prüft den Eigentumstitel, Belastungen, Planungsbeschränkungen, Baugenehmigungen und ausstehende Abgaben und holt Bescheinigungen von Behörden ein. Das ist keine Formalität: In dieser Phase treten Nutzungsbeschränkungen und Pläne zutage, die die Immobilie betreffen.

Schritt vier: Stamp Duty und staatliche Steuern

• Die Stamp Duty wird an den Staatshaushalt nach einer progressiven Skala nach Wert gezahlt.
• Hinzu kommt der Aufschlag für ausländische Käufer (Foreign Purchaser Surcharge): Seine Höhe unterscheidet sich je nach Bundesstaat, und es ist ein erheblicher Betrag.
• Grundsteuer mit einem Aufschlag für ausländische Eigentümer wird jährlich erhoben.
• In mehreren Rechtsordnungen fällt eine Leerstandsgebühr an, wenn die Immobilie leer steht.

Schritt fünf: Abwicklung und Registrierung

Der Vollzug (Completion) erfolgt zu einem vereinbarten Termin mit gleichzeitiger Zahlung und Übergabe der Dokumente; die Registrierung im Torrens-System begründet das Recht. Ab diesem Moment ist der Käufer Eigentümer, und eine Anfechtung des Eintrags ist nur in sehr engen Fällen möglich.

Wofür zu planen ist

• Berechnen Sie die vollen Einstiegskosten: Preis plus Genehmigungsgebühr, Stamp Duty mit Aufschlag, Conveyancing, Besichtigungen.
• Prüfen Sie die Regeln des Bundesstaats, nicht „die Regeln Australiens“: Sie unterscheiden sich in wichtigen Details.
• Planen Sie die Dauer der Genehmigung ein: Sie geht dem Geschäft voraus und begleitet es nicht.
• Gebäude- und Schädlingsinspektionen sind ein üblicher und erwarteter Bestandteil der Due Diligence.