Una compravendita immobiliare in Australia: approvazione FIRB, conveyancing e stamp duty

Una transazione australiana è formalmente trasparente: il sistema di registrazione dei titoli Torrens è considerato uno dei più affidabili al mondo e l'iscrizione nel registro conferma di per sé il diritto. La difficoltà per uno straniero sta non nel registro ma all'ingresso — nell'ottenimento dell'approvazione e nelle differenze tra gli Stati.

Primo passo: l'approvazione

Un acquirente straniero deve ottenere l'approvazione dell'autorità competente prima di stipulare una transazione. La domanda si presenta per un immobile specifico o per una categoria di immobili, e si paga una tassa il cui importo dipende dal valore ed è stato aumentato sostanzialmente per gli immobili residenziali. Acquistare senza approvazione è una violazione con conseguenze fino all'ordine di vendita.

• L'approvazione è concessa a determinate condizioni, e la loro violazione è un illecito a parte.
• Dall'aprile 2025 si applica per un periodo stabilito un divieto temporaneo per gli stranieri di acquistare abitazioni esistenti.

Secondo passo: il contratto e il periodo di ripensamento

Il contratto di compravendita è stipulato secondo le regole dello specifico Stato, e le differenze contano: alcuni prevedono un periodo di ripensamento (cooling-off) durante il quale l'acquirente può recedere perdendo una piccola parte della caparra, altri no, e un acquisto all'asta non dà alcun periodo di ripensamento. È un dettaglio fondamentale: alzare la mano a un'asta vi vincola già.

Terzo passo: il conveyancing

L'assistenza legale alla transazione è una professione a sé. Il professionista verifica il titolo, i gravami, i vincoli urbanistici, le autorizzazioni edilizie e gli oneri in sospeso, e ottiene i certificati dalle autorità. Non è una formalità: è in questa fase che emergono i vincoli d'uso e i piani che incidono sull'immobile.

Quarto passo: stamp duty e imposte statali

• Lo stamp duty è versato al bilancio dello Stato secondo una scala progressiva in base al valore.
• Si aggiunge la maggiorazione per acquirente straniero (foreign purchaser surcharge) — la cui entità varia da Stato a Stato ed è una somma sostanziale.
• Si applica annualmente l'imposta fondiaria con maggiorazione per proprietario straniero.
• In diverse giurisdizioni si applica una tassa sugli immobili sfitti se l'immobile resta vuoto.

Quinto passo: il rogito e la registrazione

Il completamento avviene a una data concordata con regolamento e consegna dei documenti contestuali; la registrazione nel sistema Torrens fissa il diritto. Da quel momento l'acquirente è il proprietario, e contestare l'iscrizione è possibile solo in casi molto ristretti.

Cosa pianificare

• Calcolate il costo complessivo di ingresso: prezzo più tassa di approvazione, stamp duty con maggiorazione, conveyancing, ispezioni.
• Verificate le regole dello Stato, non «le regole dell'Australia»: differiscono in dettagli importanti.
• Pianificate i tempi dell'approvazione: precede la transazione e non la accompagna.
• Le ispezioni edilizie e antiparassitarie sono una parte standard e prevista della due diligence.