Immobilienkauf in Katar: Eintragung, Zahlungsabwicklung und was im Vertrag zu prüfen ist

Katar ist ein Markt, auf dem das Kaufrecht vor dem Preis geklärt wird: Ein Ausländer kann nicht überall Immobilien erwerben, sondern nur in ausgewiesenen Zonen, und diese Liste ist geschlossen. Ein Kauf beginnt hier deshalb nicht mit der Besichtigung, sondern mit der Prüfung, zu welcher Zone die Immobilie gehört und welches Recht dort überhaupt übertragen wird.

Schritt eins: die Zone und die Form des Rechts

In Katar gelten für ausländische Käufer zwei unterschiedliche Regime, die ständig verwechselt werden. In einigen Zonen wird das volle Eigentum – Freehold – übertragen. In einem deutlich größeren Kreis von Zonen erhält der Ausländer ein Nutzungsrecht für 99 Jahre mit Verlängerungsoption: rechtlich ein Nießbrauch und kein Eigentum, obwohl die Immobilie ebenso verkauft, vererbt und beliehen wird.

• Freehold – neun Zonen, darunter The Pearl, Lusail und West Bay Lagoon. Das sind die bekanntesten Adressen des Landes, und fast alles, was Ausländern angeboten wird, liegt dort.
• Nießbrauch für 99 Jahre – sechzehn weitere Zonen, darunter Teile der Altstadt von Doha und Al Wakrah.
• Alles Übrige ist für Ausländer in keiner Form zugänglich, und darüber wird nicht verhandelt.

Die erste Frage an den Verkäufer lautet daher nicht „Wie viel?“, sondern „In welcher Zone liegt das, und welches Recht überträgt der Vertrag?“. Das Wort „Freehold“ in einer Broschüre ist kein Beweis: Entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch.

Schritt zwei: der Vertrag

Auf dem Primärmarkt wird der Vertrag mit einem Bauträger geschlossen und sieht in der Regel Raten vor, die an Bauabschnitte gebunden sind. Auf dem Sekundärmarkt schließt man ihn mit einem Eigentümer; hier ist die Prüfung von Belastungen besonders wichtig: Eine vom Vorbesitzer aufgenommene Hypothek wird vor der Übertragung gelöscht, nicht danach.

• Der Vertrag sollte ausdrücklich die genaue Zone und die Katasterangaben, die Form des Rechts (Eigentum oder befristete Nutzung), den Umfang der Gemeinschaftsflächen und den Zahlungsplan enthalten.
• Nebenkosten (Service Charges) in abgeschlossenen Masterplan-Anlagen wie The Pearl liegen deutlich über dem Stadtdurchschnitt: Das sind die Kosten für den Unterhalt von Promenaden, Parkplätzen und Sicherheitsdienst, und sie werden vor dem Kauf geklärt und nicht erst mit der ersten Rechnung.
• Zahlungswährung: Der Riyal ist an den Dollar gekoppelt, was das aus der Türkei bekannte Währungsrisiko beseitigt.

Schritt drei: Eintragung

Die Übertragung wird beim Grundbuchamt eingetragen, und bis zum Eintrag ist der Käufer nicht Eigentümer, so vollständig die Vertragsunterlagen auch sind. Bei der Eintragung wird eine einmalige, vom Wert abhängige Gebühr fällig; im Land gibt es keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer für natürliche Personen.

Die Verbindung zum Visum

Ein Kauf in einer Freehold-Zone oberhalb einer festgelegten Wertschwelle gibt dem Eigentümer und seiner Familie für die Dauer des Eigentums ein Aufenthaltsrecht, mit Zugang zu staatlicher Gesundheitsversorgung und Bildung zu den Bedingungen für Einwohner. Das ist das wichtigste Motiv, Katar überhaupt in Betracht zu ziehen: nicht die Rendite, sondern der Status in einem Golfstaat mit überschaubarer Rechtsordnung.

Was vor der Unterschrift zu prüfen ist

• Die Zone – anhand der offiziellen Liste, nicht nach dem Wort des Maklers.
• Die Form des Rechts – Eigentum oder 99 Jahre; im Preis zeigt sich das nicht immer, beim Verkauf aber immer.
• Belastungen bei einer Bestandsimmobilie – bevor die erste Zahlung überwiesen wird.
• Die Nebenkosten pro Quadratmeter und Jahr – auf The Pearl können sie die Wirtschaftlichkeit des Eigentums spürbar verändern.