Compravendita immobiliare in Qatar: registrazione, pagamento e cosa verificare nel contratto

Il Qatar è un mercato in cui il diritto di acquistare si stabilisce prima del prezzo: a uno straniero si vendono immobili non ovunque, ma in zone elencate, e quell’elenco è chiuso. Per questo la transazione qui inizia non con la visita dell’immobile, ma con la verifica della zona di appartenenza e del diritto che vi viene effettivamente trasferito.

Primo passo: la zona e la forma del diritto

In Qatar esistono due regimi diversi per l’acquirente straniero, e vengono continuamente confusi. In alcune zone viene trasferita la piena proprietà, il freehold. In un altro insieme di zone, molto più ampio, lo straniero ottiene un diritto di utilizzo di 99 anni con possibilità di proroga: giuridicamente un usufrutto e non una proprietà, benché l’immobile si venda, si erediti e si ipotechi allo stesso modo.

• Freehold: nove zone, tra cui The Pearl, Lusail e West Bay Lagoon. Sono gli indirizzi più noti del Paese, e quasi tutto ciò che viene proposto a uno straniero si trova lì.
• Usufrutto di 99 anni: altre sedici zone, comprese parti della vecchia Doha e di Al Wakrah.
• Tutto il resto è precluso a uno straniero in qualsiasi forma, e non è oggetto di trattativa.

La prima domanda al venditore non è quindi «quanto costa», ma «di quale zona si tratta e quale diritto trasferisce il contratto». La parola «freehold» in una brochure non è una prova: conta la trascrizione nel registro fondiario.

Secondo passo: il contratto

Sul mercato primario il contratto è con un costruttore e di norma prevede rate legate alle fasi di costruzione. Sul secondario è con un proprietario, e la verifica dei gravami è particolarmente importante: l’ipoteca accesa dal proprietario precedente viene cancellata prima del trasferimento, non dopo.

• Il contratto deve indicare espressamente la zona esatta e i dati catastali, la forma del diritto (proprietà o uso a tempo determinato), la composizione delle parti comuni e il calendario dei pagamenti.
• Le spese condominiali nei masterplan recintati come The Pearl sono sensibilmente superiori alla media cittadina: è il costo della manutenzione di passeggiate, parcheggi e sicurezza, e va accertato prima della transazione, non dalla prima fattura.
• Valuta di regolamento: il riyal è agganciato al dollaro, il che elimina il rischio di cambio noto dalla Turchia.

Terzo passo: la registrazione

Il trasferimento viene registrato presso il dipartimento del catasto, e finché l’iscrizione non è effettuata l’acquirente non è il proprietario, per quanto completo sia il fascicolo contrattuale. Alla registrazione si paga una tassa una tantum legata al valore; nel Paese non esiste un’imposta annuale sugli immobili né un’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Il legame con il visto

L’acquisto in una zona freehold sopra una determinata soglia di valore dà al proprietario e alla sua famiglia la residenza per tutta la durata della proprietà, con accesso all’assistenza sanitaria e all’istruzione statali alle condizioni dei residenti. È il principale motivo per cui si prende in considerazione il Qatar: non il rendimento, ma lo status in un Paese del Golfo con una giurisdizione comprensibile.

Che cosa verificare prima di firmare

• La zona, rispetto all’elenco ufficiale e non alla parola dell’agente.
• La forma del diritto, proprietà o 99 anni: non sempre si vede nel prezzo, ma si vede sempre all’uscita.
• I gravami su un immobile del mercato secondario, prima di versare il primo pagamento.
• Le spese condominiali per metro quadro all’anno: a The Pearl possono cambiare in modo sostanziale l’economia della proprietà.