Britische Hypothek für Nichtansässige: wer Kredite vergibt und zu welchen Bedingungen

Der britische Hypothekenmarkt gehört zu den am weitesten entwickelten der Welt, doch für einen Käufer ohne britische Kredithistorie und ohne Einkommen in Pfund sieht er anders aus als für einen einheimischen Kreditnehmer. Der Unterschied beginnt damit, wer bereit ist, den Antrag überhaupt zu prüfen.

Wer an Nichtansässige Kredite vergibt

• Große Retailbanken vergeben an Nichtansässige nicht in nennenswertem Umfang: Ihre Prozesse sind auf Kreditnehmer mit britischer Historie ausgelegt.
• Spezial- und Privatbanken arbeiten mit ausländischen Kreditnehmern, verlangen aber eine höhere Anzahlung und setzen oft eine Mindestkreditsumme an.
• Private Banking prüft solche Anträge zusammen mit der Vermögensanlage – eine eigene Art von Beziehung und nicht bloß ein Kredit.
• Ein Broker ist in der britischen Praxis üblich und kein Zeichen dafür, dass ein Geschäft kompliziert wäre.

Worauf geschaut wird

• Die Anzahlung. Für Nichtansässige liegt sie deutlich über dem Standard und beginnt oft bei einem Drittel des Werts.
• Quelle und Nachweis des Einkommens, einschließlich Übersetzungen der Steuererklärungen Ihres Landes.
• Die Währung des Einkommens. Ein Pfundkredit bei Einkommen in anderer Währung ist ein Währungsrisiko, das die Bank in ihre Konditionen einpreist.
• Staatsangehörigkeit und Land der Steueransässigkeit – Teil der Compliance; manche Länder stehen bei einigen Banken auf der Sperrliste.
• Die Immobilie. Eine Wohnung mit kurzer Restlaufzeit des Leasehold oder ein Haus in ungewöhnlicher Bauweise verringert die Kreditbereitschaft.

Buy-to-let wird anders bewertet

Ein Kredit auf eine Immobilie, die zur Vermietung gekauft wird, wird zuallererst danach beurteilt, ob die erwartete Miete die Kreditrate mit einem festgelegten Puffer deckt, berechnet zu einem Stresszins. Entscheidend ist also die Wirtschaftlichkeit der Immobilie und nicht Ihr persönliches Einkommen.

Die praktische Folge: Eine teure zentrale Wohnung mit niedriger Mietrendite besteht die Prüfung schlechter als eine bescheidenere Immobilie mit hoher Miete im Verhältnis zum Preis.

Was einzuplanen ist

• Stamp Duty mit Zuschlägen für Nichtansässige und für Zweitimmobilien – eine spürbare Summe, die aus eigenen Mitteln und nicht aus dem Kredit bezahlt wird.
• Bewertung, Solicitor und Broker – verpflichtende Nebenkosten des Kaufs.
• Ausstiegskosten: Eine vorzeitige Rückzahlung bei festem Zins ist normalerweise gebührenpflichtig.
• Die steuerliche Seite der Vermietung: Ein nichtansässiger Vermieter hat ein eigenes Verfahren zur Zahlung der Steuer auf britische Mieteinnahmen, das im Voraus eingerichtet werden muss.

Das praktische Fazit

Ein Kauf mit britischer Hypothek muss bei der Bank beginnen und nicht bei der Immobilie: Man holt eine Grundsatzzusage ein und klärt die Konditionen, bevor ein Vorvertrag unterzeichnet wird. Die umgekehrte Reihenfolge kostet den Käufer regelmäßig sowohl Zeit als auch die geleistete Anzahlung.