Athen, Thessaloniki und die Inseln: drei verschiedene Immobilienmärkte in Griechenland

Griechenland reduziert sich in Anlagegesprächen meist auf Inseln und ein Golden Visa. In der Praxis teilt sich der Markt in mindestens drei Teile mit völlig unterschiedlicher Wirtschaftlichkeit, und die Wahl zwischen ihnen ist wichtiger als die Wahl einer bestimmten Wohnung.

Athen: ein städtischer Markt

Eine Hauptstadt mit mehreren Millionen Einwohnern lebt nicht vom Tourismus, auch wenn der Tourismus in ihr riesig ist. Die Wohnungsnachfrage ist hier städtisch: Arbeit, Universitäten, Umzüge innerhalb des Landes. Ein eigener Faktor ist die große Neuentwicklung des ehemaligen Flughafens Elliniko an der Küste, die den Süden der Stadt verändert und benachbarte Viertel mitzieht.

• Der Mieter ist ein Einheimischer, ein Student, ein zugezogener Fachmann — und in zentralen Vierteln ein Kurzzeittourist.
• Die Liquidität ist höher als irgendwo sonst im Land.
• Beschränkungen der Kurzzeitvermietung in zentralen Vierteln gibt es und sie werden ausgeweitet — nach Adresse prüfen.
• Die Schwelle für das Golden Visa ist in Athen und anderen Zonen mit hoher Nachfrage die höchste: Die Reform von 2024 hat teure und günstige Regionen ausdrücklich getrennt.

Thessaloniki: die zweite Stadt

Ein großes Studenten- und Hafenzentrum im Norden mit engen Verbindungen zum Balkan. Die Preise liegen deutlich unter Athen, und die Mietnachfrage ist dank der Universitäten stabil.

• Der Vorteil ist ein niedrigerer Einstieg mit ganzjähriger Nachfrage.
• Der Nachteil ist weniger Markttiefe im teuren Segment und ein engerer Käuferkreis beim Ausstieg.
• Die Vermietung an Studenten ist ein nachvollziehbares Modell mit vorhersehbarem akademischem Zyklus und Einzugssaison.

Die Inseln: Saison und Logistik

Kreta, Rhodos, Korfu, die Kykladen sind ein Resortmarkt mit ausgeprägter Saison. Die Logik ist dieselbe wie an jedem Badeort: der Großteil der Einnahmen in drei oder vier Monaten, der Unterhalt das ganze Jahr.

• Die Auslastung wird nach tatsächlichen Nächten berechnet, nicht nach dem Augustpreis.
• Die Logistik ist ein eigener Kostenpunkt und ein eigenes Risiko: Eine Immobilie auf einer Insel zu unterhalten ist teurer und aufwendiger als in der Stadt.
• Kreta nimmt eine Sonderstellung ein: Es hat eine ganzjährige Bevölkerung und eine eigene Wirtschaft, nicht nur eine Saison.
• Auch der Ausstieg ist saisonal: Ein Käufer für eine Resortimmobilie erscheint ebenfalls vor allem im Sommer.

Wie man wählt

EU-Status und nachvollziehbare Vermietung — Athen, nach Prüfung der Beschränkungen für Kurzzeitvermietung. Ein niedriger Einstieg und ein ganzjähriger Mieter — Thessaloniki. Eine Immobilie für sich selbst mit Sommervermietung — die Inseln, mit ehrlicher Saisonrechnung.

Eine allgemeine Regel: Die Schwelle für das Golden Visa hängt von der Region ab, und das ist das Erste, was man klären sollte, wenn der Kauf wegen des Status erfolgt.