Atene, Salonicco e le isole: tre mercati immobiliari diversi in Grecia

Nelle conversazioni sugli investimenti la Grecia si riduce di solito a isole e golden visa. In pratica il mercato si divide in almeno tre parti con un'economia del tutto diversa, e la scelta tra di esse conta più della scelta di un appartamento specifico.

Atene: un mercato urbano

Una capitale di diversi milioni di abitanti non vive di turismo, benché il turismo vi sia enorme. La domanda abitativa qui è urbana: lavoro, università, trasferimenti all'interno del Paese. Un fattore a parte è la grande riqualificazione dell'ex aeroporto di Elliniko sulla costa, che sta cambiando il sud della città e trascina con sé i quartieri vicini.

• L'inquilino è un residente locale, uno studente, un professionista in arrivo e, nei quartieri centrali, un turista per soggiorni brevi.
• La liquidità è più alta che in qualsiasi altra parte del Paese.
• Esistono restrizioni agli affitti brevi nei quartieri centrali, e si stanno ampliando: verificare per indirizzo.
• La soglia del golden visa ad Atene e nelle altre zone ad alta domanda è la più alta: la riforma del 2024 ha separato esplicitamente le regioni costose da quelle economiche.

Salonicco: la seconda città

Un grande centro studentesco e portuale nel nord, con forti legami con i Balcani. I prezzi sono nettamente inferiori a quelli di Atene e la domanda locativa è stabile grazie alle università.

• Il vantaggio è un ingresso più basso con domanda tutto l'anno.
• Lo svantaggio è una minore profondità di mercato nel segmento costoso e un bacino di acquirenti più ristretto all'uscita.
• L'affitto a studenti è un modello comprensibile, con un ciclo accademico prevedibile e una stagione di ingressi.

Le isole: stagione e logistica

Creta, Rodi, Corfù, le Cicladi sono un mercato turistico con una stagione marcata. La logica è la stessa di qualsiasi località balneare: la maggior parte dei ricavi in tre o quattro mesi, la manutenzione tutto l'anno.

• L'occupazione si calcola sulle notti effettive, non sul canone di agosto.
• La logistica è un costo a sé e un rischio a sé: mantenere un immobile su un'isola è più caro e più difficile che in città.
• Creta fa storia a parte: ha una popolazione stabile tutto l'anno e un'economia propria, non solo una stagione.
• Anche l'uscita è stagionale: un acquirente per un immobile turistico compare soprattutto in estate.

Come scegliere

Status UE e locazione comprensibile: Atene, dopo aver verificato le restrizioni sugli affitti brevi. Un ingresso basso e un inquilino tutto l'anno: Salonicco. Un immobile per sé con affitto estivo: le isole, con un calcolo stagionale onesto.

Una regola generale: la soglia del golden visa dipende dalla regione, ed è la prima cosa da stabilire se l'acquisto è fatto per lo status.