Londoner Stadtteile für ausländische Käufer: Wie sie sich unterscheiden und worauf man achten sollte

London ist nicht als ein Markt aufgebaut, sondern als mehrere Dutzend lokaler, und der Unterschied zwischen benachbarten Vierteln kann größer sein als der zwischen Städten in einem anderen Land. Für einen Käufer aus dem Ausland hilft es, wenigstens die großen Blöcke zu verstehen.

Prime Central London

Mayfair, Knightsbridge, Belgravia, Chelsea, Kensington – das historische teure Zentrum. Internationales Kapital konzentriert sich hier, und der Markt folgt seiner eigenen Logik, die mit dem übrigen britischen nur lose zusammenhängt.

• Immobilientyp: Wohnungen in Altbauten, Stadthäuser, gelegentlich neue Projekte.
• Der Käufer ist international, was das Segment empfindlicher für Steuer- und Währungsänderungen macht als für die lokale Wirtschaft.
• Die Mietrendite ist niedrig: Der Preis läuft der Miete davon.
• Die Liquidität hängt vom Zyklus ab: In ruhigen Phasen verkaufen sich teure Objekte langsam.

Die westlichen und nordwestlichen Bezirke

Hampstead, St John's Wood, Notting Hill, Richmond – das Familiensegment mit Häusern, Gärten und vor allem Schulen. Der Schulfaktor bestimmt hier die Nachfrage: Eine Adresse ist an bestimmte Einrichtungen gebunden, und das zeigt sich im Preis.

Der Osten und der Neubau am Fluss

Canary Wharf und die Bebauung entlang der Themse sind ein anderes Produkt: moderne Türme mit Serviceleistungen, Concierge, Fitnessstudio. Sie werden zum Vermieten gekauft und wegen eines berechenbaren Wohnstandards.

• Die Renditen sind höher als im historischen Zentrum.
• Das Angebot ist groß und wächst weiter – Druck auf die Mieten in manchen Clustern.
• Die Nebenkosten in neuen Türmen sind hoch und müssen abgezogen werden, bevor man irgendetwas über die Rendite schließt.

Worauf es bei der Rechtsform ankommt

Die meisten Londoner Wohnungen werden nicht als Freehold verkauft, sondern als Leasehold – ein langer Pachtvertrag mit einer Restlaufzeit, die von einigen Jahrzehnten bis zu mehreren hundert Jahren reichen kann. Eine kurze Restlaufzeit mindert den Wert der Immobilie und verteuert die Verlängerung. Das ist das Erste, was man bei einer britischen Wohnung prüfen sollte, und das Zweite sind die jährlichen Nebenkosten.

Worauf man bei der Wahl achten sollte

• Die Restlaufzeit des Pachtvertrags und die Bedingungen der Verlängerung.
• Nebenkosten und geplante Großarbeiten am Gebäude – sie können als gesonderte Rechnung kommen.
• Verkehrsanbindung. Die Elizabeth Line hat den Wert der Viertel entlang ihrer Strecke spürbar verändert; Reisezeit in London ist Währung.
• Das Schuleinzugsgebiet, wenn die Immobilie für eine Familie gekauft wird.
• Zuschläge für Nichtansässige bei der Stempelsteuer (Stamp Duty) – sie sind erheblich und werden im Voraus berechnet.