Montenegro und die EU: Was der Kandidatenstatus für den Wohnungsmarkt wirklich bedeutet

Montenegro verhandelt länger über die EU-Mitgliedschaft als jeder andere heutige Balkan-Kandidat und ist weiter vorangekommen als alle anderen. Verkäufer machen daraus regelmäßig ein Verkaufsargument: „Kaufen Sie jetzt, bevor das Land in der EU ist.“ Hier steht, was die Mitgliedschaft für einen Immobilieneigentümer tatsächlich ändern wird und was sie gar nicht berührt.

Wo das Land heute steht

Montenegro erhielt 2010 den Kandidatenstatus und eröffnete 2012 die Verhandlungen. Inzwischen sind alle Verhandlungskapitel eröffnet, einige bereits vorläufig abgeschlossen — gemessen daran liegt das Land vor allen anderen Kandidaten der Region. Offiziell wird angestrebt, die Verhandlungen abzuschließen und in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts beizutreten; der tatsächliche Termin hängt nicht nur von Podgorica ab, sondern auch von der Bereitschaft der Union selbst, neue Mitglieder aufzunehmen.

Was die Mitgliedschaft NICHT ändern wird

• Das Kaufrecht für Ausländer. Es besteht bereits und ist bereits weit gefasst: Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien werden ohne jede Genehmigung auf eine ausländische Privatperson eingetragen. Der EU-Beitritt öffnet nichts, was schon offen ist.
• Die Währung. Montenegro nutzt den Euro seit 2002 einseitig. Einen „Wechsel zum Euro“ wird es nicht geben — es gibt nichts, wovon man wechseln könnte.
• Ihr visafreies Regime. Für Bürger der meisten GUS-Staaten ist die Einreise nach Montenegro heute tatsächlich einfacher als die Einreise in den Schengen-Raum. Nach dem Beitritt geht das Land im gemeinsamen Visaregime der Union auf — dieser konkrete Punkt wird also strenger, nicht lockerer.

Was die Mitgliedschaft ÄNDERN wird

• Die Grunderwerbsbeschränkungen für EU-Bürger. Der freie Kapitalverkehr innerhalb der Union verlangt, den Unterschied zwischen einem inländischen und einem europäischen Käufer zu beseitigen. Üblicherweise geschieht das mit einer Übergangsfrist, doch die Richtung ist eindeutig — der Zugang wird breiter, und zwar zuerst für Europäer, nicht für Käufer aus Drittstaaten.
• Bau- und Umweltvorschriften. Die Angleichung der Gesetzgebung an EU-Normen trifft genau das, was die Küste zwei Jahrzehnte lang geprägt hat: nicht genehmigte Bauten, nachträgliche Legalisierung, Bebauung des Küstenstreifens. Eine Immobilie mit vollständigen Unterlagen gewinnt dadurch, eine ohne verliert.
• Die Kosten des Geldes. Die Mitgliedschaft verändert die Bedingungen der Bank- und institutionellen Finanzierung — das betrifft Bauträger stärker als Privatkäufer, schlägt aber über die Entwicklung auf die Preise durch.

Was man nicht erwarten sollte

In den Balkan-Daten ist kein klarer Zusammenhang nach dem Muster „der EU beigetreten, der Markt stieg“ erkennbar. Länder, die der Union vor Montenegro beigetreten sind, zeigen ein gemischtes Bild: In manchen kam das Wachstum vor dem Beitritt, aufgrund von Erwartungen; in anderen folgte es bestimmten Infrastrukturprojekten; in wieder anderen blieb es ganz aus. „Kaufen vor dem EU-Beitritt“ ist ein Argument über den Zeitpunkt, nicht über die Immobilie selbst, und es verkauft ein gutes und ein schlechtes Haus gleich gut.

Die praktische Schlussfolgerung

• Auf die Unterlagen schauen, nicht auf den Verhandlungskalender. Die Angleichung an EU-Bau- und Umweltstandards erhöht den Wert sauberer Dokumente und das Risiko fehlender.
• Den Beitritt nicht als Datum behandeln. Balkan-Verhandlungen dauern Jahrzehnte, und eine auf ein bestimmtes Jahr getaktete Investitionsentscheidung ist eine Wette, keine Rechnung.
• „Die Nachfrage steigt“ und „Ihre Immobilie steigt“ trennen. Ein allgemeiner Markttrend hebt kein illiquides Haus in schlechter Lage.

Grundlage: die Bilanz der EU-Beitrittsverhandlungen Montenegros und veröffentlichte Materialien zur Immobilienrechtsordnung des Landes.