Montenegro e UE: cosa significa davvero lo status di candidato per il mercato immobiliare

Il Montenegro negozia l’adesione all’UE da più tempo di qualsiasi altro candidato balcanico attuale e ha progredito più di tutti. I venditori ne fanno regolarmente uno slogan: «compri adesso, prima che entri nell’UE». Ecco cosa cambierà davvero l’adesione per un proprietario di immobili e cosa non toccherà affatto.

A che punto è il Paese oggi

Il Montenegro ha ottenuto lo status di candidato nel 2010 e ha aperto i negoziati nel 2012. Oggi tutti i capitoli negoziali sono stati aperti e alcuni sono già stati chiusi provvisoriamente: con questo parametro il Paese è davanti a ogni altro candidato della regione. I funzionari indicano pubblicamente l’obiettivo di concludere i negoziati e aderire nella seconda metà del decennio; la data effettiva dipende non solo da Podgorica, ma anche dalla disponibilità dell’Unione stessa ad accogliere nuovi membri.

Cosa l’adesione NON cambierà

• Il diritto di acquisto di uno straniero. Esiste già ed è già ampio: appartamenti, case e immobili commerciali si registrano a nome di una persona fisica straniera senza bisogno di permessi. L’adesione all’UE non apre ciò che è già aperto.
• La valuta. Il Montenegro usa unilateralmente l’euro dal 2002. Non ci sarà alcun «passaggio all’euro»: non c’è nulla da cui passare.
• Il suo regime senza visto. Per i cittadini della maggior parte dei Paesi CSI l’ingresso in Montenegro oggi è in realtà più facile di quello nello spazio Schengen. Dopo l’adesione il Paese rientra nel regime comune dei visti dell’Unione, il che significa che proprio questo punto diventa più severo, non più morbido.

Cosa l’adesione CAMBIERÀ

• Le restrizioni sui terreni per i cittadini UE. La libera circolazione dei capitali nell’Unione richiede di colmare il divario tra un acquirente nazionale e uno europeo. Di solito lo si fa con un periodo transitorio, ma la direzione è a senso unico: l’accesso si amplia, e si amplia prima di tutto per gli europei, non per gli acquirenti di Paesi terzi.
• Le norme edilizie e ambientali. L’allineamento della legislazione alle norme UE colpisce proprio ciò che per due decenni ha plasmato la costa: costruzioni abusive, sanatorie a posteriori, edificazione nella fascia costiera. Un immobile con tutta la documentazione in regola ne guadagna; uno senza ne perde.
• Il costo del denaro. L’adesione cambia le condizioni del finanziamento bancario e istituzionale: riguarda più i developer che i singoli acquirenti, ma attraverso lo sviluppo si riflette sui prezzi.

Cosa non aspettarsi

Nei dati dei Balcani non si vede un nesso chiaro «è entrato nell’UE, il mercato è salito». I Paesi entrati nell’Unione prima del Montenegro mostrano un quadro misto: in alcuni la crescita è arrivata prima dell’adesione, sulle aspettative; in altri ha seguito specifici progetti infrastrutturali; in altri ancora non c’è stata affatto. «Compra prima dell’ingresso nell’UE» è un argomento sui tempi, non sull’immobile in sé, e vende allo stesso modo una buona casa e una cattiva.

Le indicazioni pratiche

• Guardare le carte, non il calendario dei negoziati. L’armonizzazione con gli standard edilizi e ambientali dell’UE aumenta il valore di una documentazione pulita e il rischio di non averla.
• Non considerare l’adesione una data. I negoziati balcanici durano decenni e una decisione di investimento legata a un anno preciso è una scommessa, non un calcolo.
• Distinguere «la domanda sale» da «il suo immobile sale». Una tendenza generale del mercato non solleva una casa poco liquida in una cattiva posizione.

Sulla base dell’andamento dei negoziati di adesione del Montenegro all’UE e dei materiali pubblicati sul regime giuridico immobiliare del Paese.