Immobilienkauf in Katar: neun Freehold-Zonen und sechzehn mit 99-jährigem Nießbrauch

Vor 2018 konnte ein Ausländer in Katar an genau drei Adressen kaufen. Das Gesetz Nr. 16 dieses Jahres schrieb die Regeln neu und teilte das Land in drei Teile: Zonen, in denen ein Ausländer volles Eigentum erhält, Zonen, in denen er ein 99-jähriges Nutzungsrecht erhält, und alles Übrige, wo ihm nichts verkauft wird. Herauszufinden, in welchem der drei Teile ein konkretes Haus liegt, ist die erste Frage bei jeder katarischen Immobilie.

Neun Zonen mit vollem Eigentum

In neun ausgewiesenen Zonen erhält ein Ausländer Freehold — Eigentum ohne zeitliche Begrenzung, mit dem Recht zu verkaufen, zu verschenken und zu vererben. Es handelt sich überwiegend um neue Masterpläne und das Geschäftszentrum von Doha: eine künstliche Insel mit Marina-Vierteln, die Küstengebiete der Westbucht, das Gebiet um die neue Satellitenstadt, eine Ferienzone im Norden, ein Geschäftsviertel am Hafen.

• Das Recht ist unbefristet — dasselbe wie das eines Staatsbürgers, mit demselben Eintragungsverfahren.
• Die Vererbung folgt den allgemeinen Regeln; die Immobilie erlischt nicht mit dem Tod des Eigentümers.
• Der Verkauf ist frei, auch an einen anderen Ausländer.

Sechzehn Zonen mit 99-jährigem Nießbrauch

In weiteren sechzehn Vierteln — hauptsächlich etablierten Quartieren des alten Doha — kann ein Ausländer ein Nutzungsrecht für 99 Jahre erwerben. Rechtlich ist das kein Eigentum: Das Land gehört einem anderen, und Sie halten ein langes befristetes Recht, das verkauft und beliehen werden kann, aber endet.

• 99 Jahre ist die Laufzeit des Rechts, keine Pacht von einem Nachbarn.
• Das Recht ist eingetragen und handelbar, wandelt sich aber bei Ablauf nicht automatisch in Eigentum um.
• Für einen Käufer mit dem Horizont einer Generation ist der Unterschied kaum spürbar; für die Weitergabe an Kinder und Enkel ist er wesentlich.
• Der Preis eines Nießbrauchs sollte nicht dem Preis eines Freehold entsprechen. Ist es doch so, wird Ihnen ein befristetes Recht zum Preis eines unbefristeten verkauft.

Was Eigentum bringt: Status im Land

Katar hat Immobilien mit dem Aufenthaltsrecht verknüpft. Wer eine Immobilie oberhalb eines gesetzlichen Schwellenwerts besitzt, erhält für sich und seine Familie ein Aufenthaltsrecht, das gilt, solange das Eigentum besteht. Ein höherer Schwellenwert eröffnet einen erweiterten Status mit Zugang zu staatlicher Gesundheitsversorgung und Bildung zu Bedingungen, die denen eines Einwohners nahekommen.

• Der Status ist an die Immobilie gebunden. Verkaufen Sie sie, entfällt die Grundlage für den Aufenthalt — das unterscheidet ein solches Visum von einem Arbeitsvisum.
• Der Schwellenwert wird am Gutachterwert der Immobilie gemessen, nicht an einer Zahl, die die Parteien in den Vertrag schreiben.
• Ein Arbeitgeber als Sponsor ist nicht erforderlich — genau deshalb wird der Eigentümerstatus von Menschen geschätzt, die nicht im Land beschäftigt sind.

Wie sich der katarische Markt von dem in Dubai unterscheidet

Der Hauptunterschied sind Größe und Tiefe. Die Bevölkerung Katars ist um ein Vielfaches kleiner als die der VAE, das Transaktionsvolumen entsprechend geringer, und der Ausstieg aus einer Immobilie dauert nicht Wochen.

Der zweite ist die Zusammensetzung der Nachfrage: In Dubai speist sich der Käuferkreis aus der ganzen Welt, in Doha ist der Anteil lokaler und regionaler Nachfrage höher, und der Markt reagiert stärker auf inländische Entscheidungen.

Der dritte sind die Daten. Das katarische Register bietet nicht die Vollständigkeit zu jeder Transaktion, an die das Dubai Land Department gewöhnt hat, und einen Preis anhand einer offenen Quelle zu überprüfen ist schwieriger.

Was vor einer Anzahlung zu prüfen ist

• In welcher Zone die Immobilie liegt und was genau verkauft wird — Freehold oder 99 Jahre. Das sollte im Vertrag in Worten stehen, nicht stillschweigend vorausgesetzt werden.
• Ob die Bewertung den Schwellenwert erreicht, wenn der Kauf wegen des Status erfolgt.
• Wer den Komplex verwaltet und wie hoch die Unterhaltskosten sind — auf künstlichen Inseln ist dieser Posten mit der Grundsteuer in anderen Ländern vergleichbar.