Vermieten in Oman: Wer mietet – und was das für Eigentümer bedeutet

Der omanische Mietmarkt teilt sich genau in zwei Hälften, und beide funktionieren anders als Dubai. Die eine ist die Langzeitvermietung an Expats, die im Land arbeiten. Die andere ist die Kurzzeitvermietung in Resortanlagen. Beide lassen sich nicht in einer Rechnung mischen: Auslastung, Kosten und Zeithorizont sind verschieden.

Langzeitvermietung: Wer der Mieter ist

Die Nachfrage kommt vor allem von Beschäftigten in Öl und Gas, Logistik und Häfen, internationalen Schulen und medizinischen Zentren sowie von Beratern. Der Mietvertrag läuft meist ein Jahr, und die Wohnkosten übernimmt häufig der Arbeitgeber ganz oder teilweise. Ein solcher Mieter schätzt die Nähe zu Arbeit und Schule und achtet kaum auf die Aussicht.

• Die Nachfrage besteht das ganze Jahr und konzentriert sich auf die Hauptstadtregion.
• Möblierung wird in der Regel erwartet: Ein Expat kommt auf Vertragsbasis, nicht für immer.
• Die Mieten sind stabil – der Markt kennt weder Dubais Ausschläge nach oben noch seine Einbrüche.

Kurzzeitvermietung innerhalb eines ITC

In Resortanlagen läuft die Vermietung meist über die hauseigene Verwaltungsgesellschaft des Masterplans: Sie kümmert sich um Gästeanreise, Reinigung, Instandhaltung und Marketing und überlässt dem Eigentümer einen Umsatzanteil. Das ist bequem und nimmt den operativen Aufwand ab, doch die Rendite wird dann nach Abzug dieses Anteils berechnet.

• Saisonalität. Im Norden fällt die Spitze in die kühlen Monate, in Salalah in die Khareef-Zeit. Eine gleichmäßige Auslastung über das ganze Jahr gibt es nirgends.
• Konkurrenz innerhalb der Anlage. Benachbarte Wohnungen gleichen Typs werden über dieselbe Verwaltungsgesellschaft vermietet, und die Verteilung der Gäste entscheidet sie, nicht Sie.
• Der Verwaltungsvertrag ist ein eigenes Dokument, das man vor dem Kauf liest, nicht danach.

Kosten, die man vergisst

• Die Nebenkosten der Anlage (service charge) – sie fallen immer an, unabhängig von der Auslastung.
• Die Verwaltungsprovision bei der Kurzzeitvermietung.
• Neuausstattung – der Verschleiß in der Resortvermietung ist hoch.
• Leerstand zwischen zwei Mietern ist in einem engen Markt länger als üblich.

So rechnen Sie ehrlich

Die einzig richtige Methode ist, von der tatsächlichen Auslastung statt von zwölf Monaten auszugehen und die Nebenkosten sowie die Provision abzuziehen, bevor man urteilt, „wie viel Prozent das ergibt“.

Oman schlägt Dubai bei der Nettorendite selten; es punktet beim Einstiegspreis und gewährt ein Aufenthaltsvisum. Das ist seine Rolle im Portfolio – eine Ergänzung zum Hauptmarkt, kein Ersatz.