Affittare in Oman: chi prende in affitto e cosa significa per il proprietario

Il mercato degli affitti in Oman si divide esattamente in due, e entrambe le metà funzionano in modo diverso da Dubai. Una è l'affitto a lungo termine a espatriati che lavorano nel Paese. L'altra è l'affitto breve all'interno dei complessi resort. Non si possono mescolare in un unico calcolo: occupazione diversa, costi diversi, orizzonte diverso.

Affitto a lungo termine: chi è l'inquilino

La domanda principale proviene dal personale del settore petrolifero e del gas, della logistica e dei porti, delle scuole internazionali e dei centri medici, oltre che dai consulenti. Il contratto è di norma annuale e l'alloggio è spesso pagato dal datore di lavoro, in tutto o in parte. Un inquilino di questo tipo dà valore alla vicinanza al lavoro e alla scuola e guarda a malapena la vista.

• La domanda è costante tutto l'anno e concentrata nell'area della capitale.
• L'immobile arredato è generalmente la norma: l'espatriato arriva con un contratto di lavoro, non per sempre.
• I canoni sono stabili: il mercato non conosce né i picchi al rialzo né i crolli di Dubai.

Affitto breve all'interno di un ITC

Nei complessi resort l'affitto passa di solito attraverso la società di gestione del master plan: si occupa dell'arrivo degli ospiti, delle pulizie, della manutenzione e del marketing, e al proprietario lascia una quota dei ricavi. È comodo e toglie il carico operativo, ma il rendimento si calcola poi al netto di questa quota.

• Stagionalità. Al nord il picco cade nei mesi freschi, a Salalah durante la stagione del khareef. In nessun luogo esiste un'occupazione uniforme per tutto l'anno.
• Concorrenza all'interno del complesso. Gli appartamenti vicini dello stesso tipo vengono affittati dalla stessa società di gestione, e la distribuzione degli ospiti è una sua decisione, non la vostra.
• Il contratto di gestione è un documento a sé, da leggere prima dell'acquisto e non dopo.

I costi che si dimenticano

• Le spese condominiali del complesso (service charge): si pagano sempre, a prescindere dall'occupazione.
• La commissione di gestione sull'affitto breve.
• Il rinnovo dell'arredo: nell'affitto resort l'usura è rapida.
• I periodi di vuoto tra un inquilino e l'altro sono più lunghi del solito in un mercato ristretto.

Come calcolare in modo onesto

L'unico metodo corretto è calcolare sull'occupazione effettiva e non su dodici mesi, e sottrarre le spese condominiali e la commissione prima, e non dopo, di concludere «quale percentuale ne risulta».

L'Oman raramente batte Dubai sul rendimento netto; vince sul prezzo d'ingresso e dà diritto a un visto di residenza. È questo il suo ruolo in un portafoglio: un complemento del mercato principale, non un sostituto.