Vermietung in der Türkei: Rendite, Lira und Grenzen für Mieterhöhungen

Die Rendite einer türkischen Wohnung wird fast immer in Hartwährung gerechnet und in Lira vereinnahmt. Zwischen diesen beiden Größen liegt die Inflation, und sie – nicht die Miete – bestimmt das reale Ergebnis des Eigentums.

Die Währungslücke

Die Lira hat über viele Jahre bei hoher Inflation im Inland stetig an Wert verloren. Für einen Vermieter bedeutet das: Das nominale Mietwachstum in Lira kann beeindruckend aussehen und zugleich einen Rückgang des Einkommens in Dollar oder Euro darstellen. Jede Renditerechnung für eine türkische Immobilie muss an die Währung gebunden sein, in der Sie Ihr Kapital rechnen, und an den Wechselkurs über die gesamte Haltedauer und nicht am Kauftag.

Grenzen für Mieterhöhungen

Die Türkei reguliert die Indexierung der Miete bei der Verlängerung: Erhöhungen sind durch eine an den offiziellen Inflationsindex gebundene Formel gedeckelt, und in manchen Zeiträumen setzte der Staat eine direkte Obergrenze deutlich unterhalb des tatsächlichen Preisanstiegs. Die Absicht ist sozial – der Schutz der Mieter –, aber die Folge für den Eigentümer ist unmittelbar: Der Satz im laufenden Vertrag bleibt hinter dem Markt zurück, und die Lücke wächst über die Jahre.

• Ein neuer Vertrag wird zum Marktpreis geschlossen; eine Verlängerung folgt der gedeckelten Indexierung.
• Die Lücke zwischen „Markt-“ und „aktueller“ Miete hat bei manchen Wohnungen ein Vielfaches erreicht.
• Einen Mieter zu kündigen, um zu einem neuen Satz neu zu vermieten, ist ein komplexes und langsames Verfahren: Das Gesetz steht auf der Seite des Mieters.

Steuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer nach einer progressiven Skala, mit einem Freibetrag für die Wohnraumvermietung und der Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen – tatsächliche oder in einem pauschalen Anteil. Die Steuererklärung wird jährlich abgegeben, und Nichtansässigkeit befreit nicht: Die Steuer wird dort gezahlt, wo die Immobilie liegt.

Wie man ehrlich rechnet

• In der eigenen Währung und über fünf bis sieben Jahre rechnen, nicht in Lira über ein Jahr.
• Einkalkulieren, dass die Miete bei einem langjährigen Mieter hinter dem Markt zurückbleibt.
• Steuer, Unterhalt der Anlage und Verwaltung abziehen, bevor man irgendeine Aussage über Prozente trifft.
• Die sommerlichen Küstenpreise nicht auf das ganze Jahr übertragen – der häufigste Fehler an der Küste.
• Beachten, dass der Mieterschutz der Schnelligkeit des Ausstiegs entgegenwirkt: Eine Wohnung mit Mieter zu niedriger Miete ist schwerer zu verkaufen.

Was daraus folgt

Die Türkei bietet einen niedrigen Einstieg und einen einfachen Kauf – eine TAPU wird schnell eingetragen, und es gibt wenige Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit. Doch das Vermietungsmodell funktioniert hier schlechter, als es auf dem Papier aussieht: Währungsrisiko und Mietregulierung verzehren einen erheblichen Teil der nominalen Rendite. Als Markt für die Eigennutzung und zum Überwintern überzeugt das Land mehr denn als Instrument für Mieteinnahmen.