Affittare in Turchia: rendimento, lira e limiti all’aumento del canone

Il rendimento di un appartamento turco viene quasi sempre calcolato in valuta forte e incassato in lire. Tra le due cifre c’è l’inflazione, ed è lei, non il canone, a determinare il risultato reale della proprietà.

Il divario valutario

Per molti anni la lira si è svalutata in modo costante a fronte di un’elevata inflazione interna. Per un locatore significa che la crescita nominale del canone in lire può apparire impressionante pur rappresentando un calo del reddito in dollari o in euro. Qualsiasi calcolo del rendimento su un immobile turco va legato alla valuta in cui contate il vostro capitale e al tasso di cambio lungo tutto il periodo di detenzione, non al giorno dell’acquisto.

Limiti all’aumento del canone

La Turchia regola l’indicizzazione del canone al rinnovo: gli aumenti sono limitati da una formula legata all’indice ufficiale dell’inflazione e in alcuni periodi lo Stato ha imposto un tetto diretto sensibilmente inferiore alla crescita effettiva dei prezzi. L’intento è sociale, proteggere gli inquilini, ma la conseguenza per il proprietario è diretta: il canone di un contratto in corso resta indietro rispetto al mercato e il divario si accumula negli anni.

• Un nuovo contratto si firma al canone di mercato; un rinnovo si muove con l’indicizzazione limitata.
• Il divario tra canone «di mercato» e canone «in corso» ha raggiunto multipli in alcuni appartamenti.
• Sfrattare un inquilino per riaffittare a un nuovo canone è una procedura complessa e lenta: la legge sta dalla parte dell’inquilino.

Imposta sul reddito da locazione

Il reddito da locazione è soggetto all’imposta sul reddito secondo una scala progressiva, con un importo esente per le locazioni residenziali e la possibilità di dedurre le spese, effettive o in misura forfettaria. La dichiarazione si presenta ogni anno e la non residenza non esenta: l’imposta si paga dove si trova l’immobile.

Come calcolare onestamente

• Calcolate nella vostra valuta e su un arco di cinque-sette anni, non in lire su uno solo.
• Includete il ritardo del canone rispetto al mercato con un inquilino di lunga data.
• Detraete imposte, manutenzione del complesso e gestione prima di trarre conclusioni sulle percentuali.
• Non estendete le tariffe estive della costa a tutto l’anno: è l’errore più comune sul litorale.
• Tenete presente che la tutela dell’inquilino agisce contro la rapidità dell’uscita: un appartamento con un inquilino in essere a canone basso è più difficile da vendere.

Che cosa ne consegue

La Turchia offre un ingresso a basso costo e un acquisto semplice: il TAPU si registra in fretta e le restrizioni di nazionalità sono poche. Ma il modello di locazione qui funziona peggio di quanto appaia sulla carta: il rischio di cambio e la regolamentazione del canone consumano una parte significativa del rendimento nominale. Come mercato per l’uso personale e per lo svernamento il Paese è più convincente che come strumento di reddito da locazione.