Touristische Vermietung in Montenegro: Saison, reale Auslastung und Registrierung

Montenegro wird als Land mit hoher Rendite bei der Kurzzeitvermietung verkauft. Die üblicherweise genannte Zahl ergibt sich aus Sommerpreisen, multipliziert mit zwölf Monaten. Die Wirklichkeit funktioniert anders, und der Abstand zwischen beiden Rechnungen entscheidet darüber, ob der Kauf gelingt.

Wie ein Jahr aussieht

Der Großteil der Einnahmen fällt auf Juli und August, mit einem spürbaren Zuschlag aus der zweiten Junihälfte und der ersten Septemberhälfte. Im Mai und im Oktober ist die Auslastung ungleichmäßig und stark vom Wetter abhängig. Von November bis April ist die Küste praktisch leer: Einige Restaurants und Hotels schließen, und die Nachfrage nach Wohnraum beschränkt sich auf vereinzelte Langzeitvermietungen zu niedrigen Preisen.

• Nach tatsächlichen Nächten rechnen, nicht nach einem Preis pro Nacht in der Hochsaison.
• Tivat hat dank des Yachtverkehrs eine längere Saison; die von Budva ist kürzer und dichter.
• Die winterliche Langzeitvermietung deckt einen Teil der Kosten, aber zu einem Preis, der mit dem Sommer nicht vergleichbar ist.

Was einen Teil der Einnahmen aufzehrt

• Eine Verwaltungsgesellschaft – Provision für Gästebetreuung, Reinigung, Wäsche und Kommunikation. In der Resortvermietung ist das ein erheblicher Anteil und kein symbolischer Prozentsatz.
• Buchungsplattformen – deren eigene Provision kommt obendrauf.
• Nebenkosten und Unterhalt der Anlage – sie werden das ganze Jahr gezahlt, auch in den leeren Monaten.
• Verschleiß. Die Kurzzeitvermietung nutzt eine Wohnung schneller ab als die Langzeitvermietung: Möbel und Geräte werden alle paar Jahre ersetzt.
• Einkommensteuer und Kurtaxe, die von den Gästen erhoben wird.

Was der Staat verlangt

Die Vermietung an Touristen ist in Montenegro eine regulierte Tätigkeit: Die Immobilie wird registriert, Gäste werden erfasst, eine Kurtaxe wird erhoben und die Einnahmen werden erklärt. Vermietung außerhalb des Systems ist verbreitete Praxis und zugleich ein Risiko: Bußgelder gibt es, und beim Verkauf fehlt ohne rechtmäßige Einnahmenhistorie das wichtigste Argument in den Verhandlungen.

Wie man ehrlich rechnet

• Die tatsächliche Zahl der in der letzten Saison verkauften Nächte vergleichbarer Objekte zugrunde legen, nicht den Preis aus einem Inserat.
• Verwaltungs- und Plattformprovisionen abziehen, bevor man irgendeine Aussage über Prozente trifft.
• Zwölf Monate Kosten gegen drei oder vier Monate Einnahmen budgetieren.
• Das Kaufjahr getrennt rechnen: Möblierung, Geräte, Geschirr und die Inbetriebnahme der Immobilie sind eine spürbare Summe, die sich nicht wiederholt, aber auch nicht verschwindet.