Affitti turistici in Montenegro: la stagione, l’occupazione reale e la registrazione

Il Montenegro viene venduto come un Paese con un alto rendimento da affitti brevi. La cifra di solito citata è la tariffa estiva moltiplicata per dodici mesi. La realtà funziona diversamente, e la distanza tra i due calcoli determina se l’acquisto si rivelerà riuscito.

Come appare un anno

La maggior parte dei ricavi cade a luglio e ad agosto, con un apporto sensibile dalla seconda metà di giugno e dalla prima metà di settembre. A maggio e a ottobre l’occupazione è irregolare e fortemente dipendente dal meteo. Da novembre ad aprile la costa è praticamente vuota: alcuni ristoranti e hotel chiudono e la domanda di alloggi si riduce a occasionali affitti lunghi a tariffa bassa.

• Calcolate sulle notti effettive, non sulla tariffa a notte dell’alta stagione.
• Tivat ha una stagione più lunga grazie al traffico di yacht; quella di Budva è più corta e più intensa.
• L’affitto lungo invernale copre una parte dei costi, ma a una tariffa non paragonabile a quella estiva.

Che cosa si porta via una parte del reddito

• Una società di gestione: commissione per accoglienza degli ospiti, pulizie, biancheria e comunicazione. Negli affitti di località turistica è una quota sostanziale, non una percentuale simbolica.
• Le piattaforme di prenotazione: una propria commissione in aggiunta.
• Utenze e manutenzione del complesso: si pagano tutto l’anno, compresi i mesi vuoti.
• L’usura. L’affitto breve consuma un appartamento più in fretta di quello lungo: mobili ed elettrodomestici vanno sostituiti ogni pochi anni.
• L’imposta sul reddito e la tassa turistica riscossa dagli ospiti.

Che cosa richiede lo Stato

L’affitto ai turisti in Montenegro è un’attività regolamentata: l’immobile viene registrato, gli ospiti vengono censiti, si applica una tassa turistica e il reddito viene dichiarato. Affittare fuori dal sistema è una pratica diffusa e al tempo stesso un rischio: le multe esistono e, al momento della vendita, l’assenza di uno storico di redditi legale vi toglie il principale argomento di trattativa.

Come calcolare onestamente

• Prendete il numero effettivo di notti vendute nell’ultima stagione su immobili comparabili, non una tariffa da annuncio.
• Detraete le commissioni di gestione e delle piattaforme prima di trarre conclusioni sulle percentuali.
• Mettete a budget dodici mesi di costi a fronte di tre o quattro mesi di ricavi.
• Contate a parte l’anno dell’acquisto: arredi, elettrodomestici, stoviglie e avvio dell’immobile sono una somma sensibile che non si ripete, ma non scompare.