Gli sviluppatori degli Emirati sotto la lente di S&P e Moody's: liquidità, costi di costruzione e date di consegna nel 2026
A marzo 2026 S&P non ha visto pressioni sulla liquidità di Emaar, DAMAC, Omniyat e PNC Investments. A luglio Moody's ha riferito che gran parte dei progetti in consegna nel 2026–27 è nei tempi, nonostante materiali importati più cari del 20–25%. Cosa ne ricava chi compra off-plan.
Chi acquista off-plan nel 2026 si chiede se l'edificio sarà finito in tempo e, dopo il conflitto regionale e i disagi nello Stretto di Hormuz, se lo sviluppatore abbia liquidità sufficiente nel caso le vendite rallentino. Le due maggiori agenzie di rating hanno risposto a entrambe le domande quest'anno. Il tono è calmo e i dettagli vale la pena conoscerli prima di firmare.
S&P, marzo 2026: nessuna pressione sulla liquidità
A metà marzo S&P Global Ratings ha passato in rassegna i quattro sviluppatori emiratini che valuta: Emaar Properties, DAMAC, Omniyat e PNC Investments. Non prevede pressioni sulla liquidità per nessuno di essi e afferma che le scadenze del debito del 2026 sono gestibili senza nuovi finanziamenti.
- I mercati del debito sono rimasti aperti: DAMAC ha emesso un sukuk da 600 milioni di USD a febbraio 2026 e Omniyat un altro da 600 milioni di USD a marzo.
- Gli investimenti in conto capitale sono minimi per DAMAC, Omniyat e PNC. Quelli di Emaar sono ingenti, AED 10–11 miliardi per il 2026–27, e riguardano il centro commerciale e la torre di Dubai Creek Harbour, gli immobili build-to-rent e l'ampliamento del Dubai Mall.
- S&P si aspetta che gli sviluppatori diano priorità alla liquidità e possibilmente rinviino i progetti con tempistiche flessibili.
«Rinviare» riguarda soprattutto i lanci futuri e le attività commerciali proprie degli sviluppatori, non gli edifici residenziali già venduti per intero, dove il denaro degli acquirenti è in escrow e viene svincolato in base all'avanzamento dei lavori.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
Moody's, luglio 2026: nei tempi, per ora
| Tema | Conclusione di Moody's |
|---|---|
| Consegne 2026–27 | per lo più in linea con i piani |
| Costi dei materiali importati | in aumento di circa il 20–25% rispetto ai livelli precedenti al conflitto |
| Chi li assorbe | soprattutto gli appaltatori, non gli sviluppatori |
| Logistica | deviata verso i porti di Oman, Arabia Saudita e costa orientale degli Emirati |
| Scorte di magazzino | di solito da due a sei mesi, aumentate in prossimità del completamento |
| Scenario di base | disagi fino all'autunno, normalizzazione degli scambi nel 2027 |
Il punto sugli appaltatori è quello da seguire. I contratti a prezzo fisso stanno assorbendo oggi lo shock dei costi; se i disagi si protraggono, la pressione si sposta di nuovo sui tempi. Il lato dei costi è trattato in quanto costa oggi davvero costruire agli sviluppatori di Dubai.
Che cosa devono ricavarne gli acquirenti
- Pochi sviluppatori hanno un rating. Queste conclusioni valgono per i grandi nomi quotati, non per uno sviluppatore alla prima esperienza con una sola torre.
- Chiedete chi è l'appaltatore principale. Se è l'appaltatore a sostenere lo shock dei materiali, il suo bilancio conta.
- Verificate l'avanzamento presso l'ente regolatore, non nella brochure commerciale, e leggete le clausole di consegna insieme a quelle di forza maggiore.
Che cosa accade quando una data di consegna slitta e che cosa consente il contratto è spiegato in quando slitta la data di consegna a Dubai; gli sviluppatori con rating sono presentati nelle pagine DAMAC e Omniyat.