Застройщики ОАЭ глазами S&P и Moody's: ликвидность, стройки и сроки сдачи в 2026 году

S&P в марте 2026 года не увидел риска ликвидности у Emaar, DAMAC, Omniyat и PNC Investments. Moody's в июле подтвердил: большинство проектов со сдачей в 2026–2027 годах идут по графику, хотя импортные стройматериалы подорожали на 20–25%. Что это значит для покупателя стройки.

Покупатель квартиры на стадии строительства в 2026 году задаёт один вопрос: достроят ли дом вовремя. После начала американо-иранского конфликта и перебоев в Ормузском проливе к нему добавился второй — хватит ли застройщику денег, если продажи замедлятся. Два крупнейших рейтинговых агентства, S&P Global Ratings и Moody's, за этот год ответили на оба вопроса. Ответы сдержанно-спокойные, и в них есть детали, которые стоит знать до подписания договора.

S&P, март 2026: давления на ликвидность нет

В середине марта S&P опубликовал обзор по четырём застройщикам ОАЭ, у которых есть его рейтинг: Emaar Properties, DAMAC, Omniyat и PNC Investments. Главный вывод — агентство не ждёт у них проблем с ликвидностью. Погашения долга в 2026 году для всех четырёх остаются посильными, и привлекать новые деньги ради них не требуется.

DAMAC в феврале 2026 года разместил сукук на $600 млн, Omniyat в марте — ещё $600 млн, то есть рынок долга для крупных застройщиков открыт и в кризисные месяцы.
Капитальные расходы у DAMAC, Omniyat и PNC минимальны. У Emaar они крупные — 10–11 млрд дирхамов на 2026–2027 годы: молл и башня в Dubai Creek Harbour, арендные дома, расширение Dubai Mall.
S&P ожидает, что застройщики будут беречь ликвидность и могут отложить проекты, у которых есть гибкость по срокам.

Последний пункт важен для покупателя. «Отложить» касается прежде всего будущих запусков и собственных коммерческих объектов, а не домов, где квартиры уже проданы: деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и расходуются по мере стройки.

Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм

Moody's, июль 2026: стройки идут по графику

В начале июля Moody's по итогам опроса рейтингуемых эмитентов сообщил, что большинство проектов в ОАЭ со сдачей в 2026 и 2027 годах продвигаются в целом по плану — несмотря на закрытие Ормузского пролива.

Фактор	Что говорит Moody's
Стоимость импортных стройматериалов	+20–25% к довоенному уровню
Кто платит за подорожание	в основном подрядчики, а не застройщики
Логистика	поставки перенаправлены через порты Омана, Саудовской Аравии и восточного побережья ОАЭ
Запасы материалов	обычно на 2–6 месяцев, ближе к сдаче их увеличивают
Базовый сценарий	перебои до осени, нормализация торговли — в 2027 году

Фраза про подрядчиков — ключевая. Пока рост затрат гасят генподрядчики по контрактам с фиксированной ценой, застройщик не пересматривает график. Но у подрядчика запас прочности не бесконечен, и если перебои затянутся, давление вернётся к срокам. Как выросла себестоимость стройки, мы разбирали в материале «Сталь плюс 40%, бетон плюс 52%».

Что из этого следует для покупателя

Рейтинг агентства есть у немногих. Выводы S&P и Moody's относятся к крупным публичным компаниям. К молодому застройщику с одним домом их переносить нельзя.
Смотрите на генподрядчика. Если именно он сейчас несёт рост цен на материалы, его финансовая устойчивость важнее рекламы застройщика.
Сверяйте процент готовности с данными регулятора, а не с отчётом отдела продаж.
Сроки в договоре читайте вместе с оговорками о форс-мажоре — именно на них сошлются при переносе.

Для справки: ещё в июне 2025 года оба агентства повысили рейтинги Emaar — S&P до BBB+, Moody's до Baa1 — со ссылкой на чистую денежную позицию и рекордный портфель будущей выручки.

Почему главный риск рынка Дубая сейчас — не цены, а сроки, мы разбирали в материале «Главный риск рынка Дубая — срыв сроков сдачи»; застройщики из обзора S&P — на страницах DAMAC и Omniyat.