Consulenza legale a Dubai

Ambiti

Con quali questioni ci si rivolge a un avvocato immobiliare a Dubai?

Ci si rivolge all’avvocato per quattro esigenze: verifica del contratto prima della firma, assistenza al trasferimento di proprietà, imposte di due Paesi e testamento. Una quinta nasce dopo l’operazione: l’uscita o una controversia sui termini.

Che cos’è il conveyancing e che cosa si verifica nel trasferimento di proprietà?

Il conveyancing è l’assistenza legale al trasferimento della proprietà: dalla verifica del titolo alla registrazione dell’operazione presso il Land Department (DLD).

L’acquirente paga la tassa DLD del 4 % sul prezzo, spese amministrative fisse di circa 580 AED per un immobile finito e circa 4 200 AED per i servizi dell’ufficio trustee. Sul mercato secondario, oltre al prezzo conviene mettere in conto il 6–7 %.

Quali imposte paga il proprietario negli EAU e nel Paese di residenza?

Negli EAU non esistono un’imposta annuale sugli immobili, un’imposta sul reddito delle persone fisiche né un’imposta sulle plusvalenze. Ma chi è residente fiscale in Russia – 183 giorni o più in 12 mesi – dichiara il reddito mondiale, inclusi affitti e vendita di un appartamento a Dubai.

Sugli affitti il residente russo paga il 13 % o il 15 % a seconda del reddito; dal 2025 la scala è progressiva, fino al 22 %. Non c’è nulla da scomputare: negli EAU non è stata prelevata alcuna imposta. Alla vendita gli importi vengono convertiti in rubli, e una «plusvalenza» compare anche senza guadagno in valuta.

L’imposta societaria del 9 % è in vigore negli EAU dal 2023 sugli utili superiori a 375 000 AED l’anno; il possesso personale di un appartamento, di regola, non ne è toccato. Gli immobili commerciali sono soggetti a IVA del 5 %.

Si può uscire da un’operazione per forza maggiore?

Solo se l’adempimento è diventato oggettivamente impossibile: una calamità naturale che distrugge l’immobile, una guerra, un divieto diretto delle autorità. Difficoltà finanziarie, calo del cambio, perdita del lavoro e ribasso dei prezzi i tribunali degli EAU li considerano rischi commerciali dell’acquirente.

Per l’off-plan la legge di Dubai stabilisce una scala di trattenute da parte del costruttore in base allo stato di avanzamento, a prescindere dal motivo dell’uscita. Se mancano i presupposti, restano la trattativa con il costruttore e la cessione del contratto.

Come il costruttore sposta i termini di consegna e che cosa verificare nell’SPA

I termini si spostano in due modi: con una clausola di forza maggiore estesa e con un periodo di proroga ammesso. Entrambi sono scritti nel contratto e sono leciti se l’acquirente lo ha firmato.

Nella clausola rientrano ritardi nei permessi, carenza di materiali e inadempienze degli appaltatori. Il periodo di proroga – spesso dell’ordine di sei-dodici mesi – consente di spostare la data di consegna «prevista» senza motivazioni né indennizzi.

Il tribunale valuta tali richiami nel merito: il costruttore deve dimostrare quale evento ha ritardato i lavori. Un accordo integrativo di rinvio non va mai firmato senza avvocato: può azzerare i diritti di credito maturati.

Che cosa accade a un immobile a Dubai senza testamento?

Senza un testamento registrato un tribunale degli EAU può applicare le norme locali basate sulla sharia: le quote vengono ripartite tra i parenti secondo uno schema stabilito, e il coniuge non diventa automaticamente l’unica erede.

I non musulmani possono disporre dei propri beni liberamente. A Dubai esistono due strade: il registro DIFC Wills, basato sulla common law inglese, e la registrazione tramite i tribunali di Dubai; ad Abu Dhabi presso il Dipartimento di giustizia opera un ufficio per la registrazione dei testamenti dei non musulmani.

Un testamento DIFC può fissare la proprietà congiunta in modo che la quota del defunto passi automaticamente al comproprietario superstite – ma solo se lo si predispone in anticipo, in vita di entrambi.

Come si svolge il lavoro

Il lavoro procede in quattro passaggi: dalla descrizione della situazione al documento che chiude il rischio.

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   Richiesta

   Descrivete la situazione: l’immobile, la fase dell’operazione, lo status di residenza, la composizione della famiglia.

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   Scelta dell’avvocato

   Vi mettiamo in contatto con un avvocato in attività esperto di immobili negli EAU; per una questione fiscale, con un consulente che conosce anche la vostra giurisdizione.

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   Documenti e analisi

   L’avvocato legge l’SPA, il titolo, la corrispondenza con il costruttore, le ricevute di pagamento e indica i rischi sulla base del testo.

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   Soluzione

   Modifiche al contratto, comunicazione scritta al costruttore, testamento registrato o calcolo dell’imposta, a seconda del compito.

Domande frequenti

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