La tassa del 100% sugli acquirenti extra-UE in Spagna: cosa è successo alla proposta nel 2026

Nel gennaio 2025 il primo ministro spagnolo Pedro Sánchez ha annunciato una misura che ha fatto il giro dei media mondiali quasi all'istante: una tassa fino al 100% del valore di un immobile per gli acquirenti non residenti provenienti da fuori dell'UE. Il titolo veniva spesso ripetuto come se la tassa fosse già in vigore. Ecco cosa è stato effettivamente proposto e a che punto è, quasi due anni dopo.

Cosa è stato effettivamente proposto nel gennaio 2025

La misura è stata presentata in un contesto di domanda estera record: nel 2024 i non residenti hanno acquistato in Spagna circa 90 000 immobili per un valore di circa 22,5 miliardi di euro, e il governo l'ha presentata come un modo per ridurre la concorrenza degli acquirenti stranieri con redditi più alti in una fase di carenza abitativa interna. Il progetto di legge è stato formalmente presentato in parlamento il 22 maggio 2025.

Stato a settembre 2026

Diciotto mesi dopo la presentazione, il progetto di legge non è mai stato discusso in parlamento: il governo di Sánchez non ha i voti per portarlo avanti e nel 2026 l'iniziativa è di fatto ferma: non formalmente respinta, ma senza una data e senza un testo definitivo. Ciò significa che la tassa del 100% non è stata approvata, non è legge e non si applica ad alcuna transazione: un acquirente extra-UE che oggi compra un immobile in Spagna paga ancora le imposte standard: imposta di trasferimento o IVA sulle nuove costruzioni (circa il 6–10% a seconda della regione), imposta di bollo e la consueta aliquota, più alta, dell'imposta sul reddito per i non residenti sugli affitti.

La Spagna ha inoltre già chiuso, separatamente, un altro canale per i capitali stranieri: la golden visa tramite investimento immobiliare è stata abolita dal 3 aprile 2025 e il percorso «compra casa, ottieni la residenza» non esiste più.

Un netto contrasto con un mercato che non si è mosso

Mentre la proposta spagnola ha passato oltre due anni senza arrivare al voto, la struttura fiscale d'acquisto di Dubai per un acquirente straniero non cambia da anni ed è rimasta semplice: una tantum, il 4% di diritto di registrazione al Dubai Land Department, e basta. Nessuna imposta di trasferimento oltre a quel diritto, nessuna IVA sulle abitazioni, nessuna imposta sui redditi da affitto né sulle plusvalenze alla vendita. Il contrasto regge anche rispetto ad altre giurisdizioni: Singapore applica una sovrattassa del 60% agli acquirenti stranieri, mentre Hong Kong ha abolito del tutto le sovrattasse equivalenti nel 2024: tre modelli molto diversi applicati alla stessa categoria di acquirente.

Cosa significa per chi valuta entrambi i mercati

Anche se il progetto spagnolo dovesse un giorno passare al voto, per stessa ammissione del governo era pensato come deterrente più che come misura di gettito: l'obiettivo è meno transazioni di questo tipo, non più imposte incassate. Un investitore che oggi sceglie tra i due mercati dovrebbe confrontare il modello fiscale di Dubai, già in vigore e prevedibile, con una proposta spagnola che potrebbe non diventare mai legge, e non con uno scenario ipotetico.

Per il mercato spagnolo dopo la chiusura della golden visa, consulti la nostra guida al mercato spagnolo; per il confronto delle imposte d'acquisto tra Dubai, Singapore e Hong Kong, «Cosa paga uno straniero per entrare».