Indonesia e Bali: i visti e che cosa può davvero detenere uno straniero

Negli ultimi anni l'Indonesia ha costruito percorsi formali di lungo soggiorno per sostituire gli accordi informali su cui Bali si reggeva. Sia le nuove vie sia le vecchie abitudini vanno comprese, perché interagiscono.

I visti

• Il Second Home visa, un permesso di lungo soggiorno basato su un deposito presso una banca statale o sulla proprietà di un immobile qualificante, rivolto a pensionati e persone facoltose.
• Il quadro del Golden Visa, a livelli in base all'investimento in titoli di Stato, azioni o alla costituzione di una società, con durate maggiori per impegni più grandi.
• KITAS per lavoro e per investitori legati a una società — la via ordinaria per chi gestisce davvero un'attività.
• Il visto per lavoratori da remoto per chi è impiegato all'estero.
• KITAP, soggiorno permanente, dopo anni minimi di KITAS in categorie definite.

Che cosa può detenere uno straniero

È la parte che decide tutto, e non è cambiata con i nuovi visti.

• Hak Milik — piena proprietà — non è disponibile per gli stranieri persone fisiche.
• Hak Pakai, un diritto d'uso, è disponibile per gli stranieri residenti in Indonesia, per una durata con rinnovi.
• Hak Guna Bangunan, il diritto di costruire, è disponibile per le persone giuridiche indonesiane, compresa una PT PMA con partecipazione straniera.
• Hak Sewa, una locazione, che è un contratto e non un diritto reale registrato nello stesso senso, e che si accorcia con ogni anno di utilizzo.

Le strutture che non reggono a un esame

Gli accordi con prestanome — titolo intestato a una persona fisica indonesiana in forza di un accordo parallelo — sono diffusi a Bali e non sono azionabili. La legge indonesiana vieta gli accordi concepiti per aggirare le restrizioni di proprietà e i tribunali hanno considerato nulli gli accordi paralleli. La parte straniera in quella struttura non detiene nulla.

La conseguenza di solito non è drammatica: è che l'immobile non può essere venduto, ipotecato o ereditato in modo pulito, e che una controversia con il prestanome non ha un buon esito.

L'indicazione

Decidere la struttura di detenzione prima del prezzo, e usarne una che la legge riconosce: Hak Pakai a proprio nome se si è residenti, oppure HGB tramite una PT PMA se l'attività giustifica una società. Se la risposta del venditore a "che cosa riporterà il certificato e a nome di chi" è complicata, quella complicazione è il prodotto.