Dar Al Karama Real Estate

Ein privater Entwickler, hinter dem eine kleine Investorengruppe steht, baut den ersten hohen Turm in einem Stadtteil, in dem fast alles andere nur ein Drittel so hoch ist – Sapphire 32 hebt sich vom übrigen Jumeirah Village Circle bewusst ab, nicht zufällig.

• Obere Etagen mit freier Aussicht zu Preisen des mittleren Segments
• Ein Investor, der geprüft hat, ob der Markt in JVC einen Höhenaufschlag zahlt
• Verschiedene Wohnungsformate in einem Gebäude
• Nichts für Käufer unterer Etagen ohne Aussicht

Das Unternehmen in Kürze

Projekt

Sapphire 32 – das einzige bekannte Projekt des Entwicklers

Eckdaten

33 Etagen, 224 Einheiten laut Projektunterlagen

Lage

Jumeirah Village Circle, ein überwiegend niedrig bebauter Stadtteil

Master-Entwickler des Grundstücks

Nakheel

Was für ein Entwickler das ist

Wer das ist und was an seinem einzigen Projekt auffällt

Dar Al Karama Real Estate ist ein kleines privates Unternehmen ohne öffentlich dokumentierte frühere Gebäude, und sein einziges bekanntes Projekt legt die Messlatte sofort höher als bei einem typischen Debüt: Sapphire 32 ist ein hoher Turm in einem Stadtteil, in dem die allermeisten Gebäude nur einen Bruchteil dieser Höhe erreichen. Der direkte Sprung von einem nicht vorhandenen Portfolio zu einer bemerkenswerten Höhe ist etwas anderes als ein Debüt mit einem Flachbau und sollte entsprechend vorsichtiger beurteilt werden.

Ohne eigene Erfolgsbilanz lautet die einzige wirklich aussagekräftige Frage zum Unternehmen, wen es mit dem Bau beauftragt hat. Der Generalunternehmer, der Tragwerksplaner und der Bauüberwacher sind hier wichtiger als der Ruf des Entwicklers selbst, denn ihre bisherige Erfahrung, nicht die Geschichte von Dar Al Karama, entscheidet darüber, wie realistisch der angegebene Zeitplan ist.

Ein hohes Gebäude in einem niedrigen Stadtteil

Jumeirah Village Circle ist überwiegend mit Gebäuden bebaut, die ein Drittel dieser Höhe haben, und ein hoher Turm in diesem Umfeld verändert die Rechnung beim Kauf. Eine freie Aussicht aus den oberen Etagen – über Dächer statt ins Wohnzimmer des Nachbarn – ist in einem Stadtteil selten, in dem die meisten Wohnungen aus nächster Nähe auf das gegenüberliegende Gebäude blicken. Die Dichtevorgaben machen einen zweiten Turm ähnlicher Höhe in der Nähe weniger wahrscheinlich, sodass die Aussicht aus den oberen Etagen mit der Zeit tendenziell erhalten bleibt.

Ein erkennbares Wahrzeichen in einem Cluster, in dem sich Gebäude kaum unterscheiden lassen, hilft sowohl bei der Vermietung als auch beim Verkauf – Sichtbarkeit hat in einem Stadtteil mit optisch ähnlichen Flachbauanlagen einen echten Wert.

Was die Höhe die unteren Etagen kostet

Höhe hat ihren Preis, und ihn zahlen nicht nur die oberen Etagen. Die Baukosten verteilen sich auf mehr Einheiten, was theoretisch den Preis pro Quadratfuß dämpfen kann, doch die Abhängigkeit von zuverlässig funktionierenden Aufzügen wächst mit der Etagenzahl – ein hoher Turm braucht einen ausreichend dimensionierten Aufzugskern, und zu wenige Aufzüge pro Einheit bedeuten jeden Morgen Warteschlangen.

Die laufenden Kosten – Pumpen, Kühlung, Fassadenzugang, Brandschutzsysteme – sind in der Höhe pro Quadratfuß teurer und fließen dauerhaft in die Service Charge ein. Die unteren Etagen tragen die Umlage des gesamten Turms, ohne die Aussicht zu haben, die sie rechtfertigt: Der Preisabstand zwischen den Etagenbereichen sollte hier deutlich sein, und wenn er es nicht ist, ist das ein Verhandlungsargument.

Angebot, das auf einmal auf den Markt kommt

Ein großes Gebäude inmitten niedriger Bebauung bedeutet, dass viele Einheiten von einer einzigen Adresse gleichzeitig auf den Mietmarkt kommen können, besonders im ersten Jahr nach der Übergabe – anders als in einem Stadtteil, in dem sich das Angebot gleichmäßig auf Dutzende kleinerer Gebäude verteilt. Das sollte man in die Erwartung einrechnen, wie schnell sich eine Einheit in den ersten Monaten nach der Übergabe vermieten lässt.

Wie viele Einheiten im selben Zeitraum in der Nachbarschaft vermietet werden, ist der direkte Wettbewerber einer Einheit und kein abstrakter JVC-weiter Markt, und diese Zahl sollte man getrennt von den allgemeinen Statistiken des Stadtteils prüfen.

Was zu prüfen ist

Die Zahl der Aufzüge im Verhältnis zur Zahl der Einheiten und das Stellplatzverhältnis – prüfbare Zahlen, die den Alltag im Gebäude prägen. Die prognostizierte Service Charge sollte mit bereits übergebenen hohen Gebäuden anderswo verglichen werden und nicht mit dem niedrigen Bestand in JVC, der die Erwartung zu niedrig ansetzen würde. Dazu der Generalunternehmer und seine Erfahrung gerade mit hohen Gebäuden, der Tragwerksplaner und der Bauüberwacher, das Escrow-Konto und die Projektregistrierung unter ihrer Nummer.

Die Etage und die Ausrichtung der Einheit sowie das, was für Nachbargrundstücke genehmigt ist – nach den Dichtevorgaben des Stadtteils sollte das Bestand haben, aber man sollte es schriftlich bestätigen lassen und sich nicht auf das Wort eines Maklers verlassen. Die Mietpreise in JVC nach Etage aus aktuellen Inseraten zeigen, ob der Markt hier tatsächlich einen Aufschlag für Höhe zahlt.

Wie ich mit dieser Immobilie arbeite

Ich beginne mit dem Generalunternehmer und seiner Erfahrung bei vergleichbarer Höhe – beim Debütprojekt eines Unternehmens ist das die erste und aufschlussreichste Frage. Danach zähle ich die Aufzüge im Verhältnis zu den Einheiten und frage die prognostizierte Service Charge ab, die ich mit bereits übergebenen hohen Gebäuden vergleiche und nicht mit niedrigen Nachbarn in JVC.

Für jede Etage wäge ich den Preisabstand gesondert gegen die tatsächliche Miete aus aktuellen Inseraten ab – dieser Abstand zeigt, ob der Markt die Aussicht wirklich bezahlt, und darauf stützt sich eine ehrliche Empfehlung für einen Kunden, der obere und untere Etagen in Sapphire 32 abwägt. Einem Kunden ohne Erfahrung mit hohen Gebäuden in JVC erkläre ich gesondert, warum sich ein solches Gebäude nicht direkt mit einem mittelhohen Nachbarn vergleichen lässt: Risikoprofil und Kostenpositionen sind andere, und sie zu vermischen ist ein häufiger Fehler beim ersten Blick auf den Stadtteil.

Der Entwickler hat keine Übergabebilanz – Sapphire 32 ist sein erstes und einziges bekanntes Projekt, und der Bau hoher Gebäude ist eine eigene Ingenieurdisziplin, für die es beim Flachbau keine Entsprechung gibt. Der Generalunternehmer und der Bauüberwacher sind hier wichtiger als bei einem Entwickler mit Portfolio.

Häufige Fragen

Sollte ich bei Dar Al Karama Real Estate direkt kaufen oder über einen Makler?

Der Preis ist derselbe: Bei off-plan zahlt der Entwickler die Provision des Maklers, nicht der Käufer, ein direkter Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders – das Verkaufsbüro eines Entwicklers zeigt nur die eigenen Projekte und wird Ihnen nicht sagen, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Dar Al Karama Real Estate

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Beschreiben Sie Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.