Oleg Svyatenko

Ich verkaufe Immobilien in Dubai und drehe Videos darüber. Beides hängt zusammen: Die Videos gibt es, weil fast alles, was über diesen Markt veröffentlicht wird, von Leuten stammt, die Ihnen ein bestimmtes Gebäude verkaufen wollen. Ich wollte ein Werk schaffen, das einer Überprüfung standhält.

So arbeite ich

Ich vertrete den Käufer. Das klingt selbstverständlich, ist es auf diesem Markt aber nicht: Ein sehr großer Teil der Maklertätigkeit in Dubai wird von Bauträgern gesteuert. Der Makler wird also von demjenigen bezahlt, der verkauft, und die Auswahl, die Sie erhalten, spiegelt das wider. Wenn ich Ihnen drei Projekte zeige, stehen diese drei auf der Liste, weil sie zu Ihren Angaben passen – und ich sage Ihnen auch, welches davon ich selbst nicht kaufen würde.

Jede Empfehlung kommt mit Belegen. Dazu gehören die registrierte Transaktionshistorie des Dubai Land Department, die tatsächlichen Nebenkosten statt der Schätzung des Bauträgers, die Abtretungsgebühr, falls die Einheit noch im Bau ist, und eine schriftliche Notiz dazu, was schiefgehen könnte. Hängt eine Prognose von einer Annahme ab, benenne ich diese Annahme.

Ich arbeite nicht mit künstlichem Zeitdruck. Wenn für eine Einheit tatsächlich weitere Interessenten vorhanden sind, sage ich das, und Sie können es nachprüfen; wenn nicht, gibt es keinen Grund, heute zu entscheiden. Die Geschäfte, die sich lohnen, überstehen eine Woche Bedenkzeit.

Was ich tatsächlich vermittle

Off-plan-Objekte der Bauträger der obersten Kategorie – Emaar, Select Group, Meraas, Omniyat –, bei denen der Zahlungsplan und das Launch-Kontingent mehr zählen als die Broschüre. Wiederverkäufe in Peninsula, Madinat Jumeirah Living, Dubai Hills, Creek Harbour und Downtown, wo es darum geht, den Verkäufer mit einer Frist zu finden. Off-Market-Einheiten für Käufer, die einen echten Preisnachlass wollen statt eines neu bepreisten Inserats. Und zunehmend Gewerbeimmobilien: Büros rund um DIFC und Business Bay, wo die Renditen seit mehreren Jahren besser sind als im Wohnbereich und kaum jemand hinschaut.

Ich arbeite auch außerhalb Dubais, wenn es für den Kunden sinnvoll ist – in Abu Dhabi, Ras Al Khaimah und gelegentlich noch weiter entfernt. Im Kanal gibt es einen Bereich zu Oman, Georgien, Bali und Saudi-Arabien, der vor allem erklären soll, warum die VAE meist trotzdem die richtige Antwort sind.

Qualifikationen

• RERA-lizenzierter Makler– beim Dubai Land Department registriert
• ORN 11899– Insider Real Estate
• AED 100M+ Umsatz seit 2022, über 50 persönliche Abschlüsse
• 72 Videos auf dem englischen Kanal, jedes mit einer schriftlichen Analyse

Mein Weg hierher

1. 2026

   Englischer Kanal und dieser Bereich der Website

   Ich habe begonnen, denselben Markt auf Englisch zu begleiten: Jedes bedeutende Projekt wird vor Ort gefilmt, jedes Video kommt mit einer schriftlichen Analyse, die sich anhand der Daten des Land Department überprüfen lässt.

2. 2025

   Insider Real Estate – meine eigene Praxis

   Eigene Maklerpraxis unter der Marke Insider Real Estate, ORN 11899. Im Laufe des Jahres wurden AED 15 Mio. umgesetzt.

3. 2024

   Teamleiter, AX Capital

   Leitung eines Teams bei AX Capital. Der größte Verkauf des Teams war eine Villa in Nad Al Sheba für AED 20,5 Mio.

4. 2023

   Makler, AX Capital

   Transaktionen im Wert von AED 22 Mio. im Laufe des Jahres, Spezialisierung auf Off-plan-Objekte der Bauträger der obersten Kategorie sowie auf Wiederverkäufe im Sekundärmarkt.

5. 2022

   The Capital Dubai – Umzug in das Emirat

   Dubai auf die langsame Art kennengelernt: Besichtigungen, Kaltakquise und jeder Stadtteil des Emirats zu Fuß und im Auto erkundet, statt darüber zu lesen.

6. 2022

   The Capital, Kyiv – Immobilienberater

   Im Juli 2022, dem Monat vor dem Umzug in die VAE, im Büro Erster nach Provisionsvolumen.

7. 2017–2021

   Legendary Shop – Gründer und Direktor, Dnipro

   Ein Holzverarbeitungsbetrieb mit Export in die USA und die EU: fünf Mitarbeiter, USD 400 000 Jahresumsatz, dazu Verantwortung für Produktion und Vertrieb.

8. 2013–2017

   Shop.Derma – Gründer und Direktor, Kyiv und Dnipro

   Ein Online-Handel für Apotheken- und Kosmetikprodukte mit zwei Büros, USD 675 000 Jahresumsatz, 2014 von Bioderma als bester regionaler Online-Distributor ausgezeichnet.

Ausbildung

1. 2014–2017

   Lomonossow-Universität Moskau – Abschluss mit Auszeichnung

   Politikwissenschaft. Sieger der Universitätsolympiade Lomonosov 2017 in diesem Fach.

Sprachen

• Russisch Muttersprache
• Ukrainisch Muttersprache
• Englisch fließend, auf Geschäftsniveau

Außerhalb der Arbeit

• Laufen und Sauna
• Der YouTube-Kanal von Insider Real Estate
• Managementschule TERRA

Kontakt

• +971 50 120  32 64
• WhatsApp
• Telegram – @dubai_oleg
• svyatenko.oa@gmail.com
• Onyx Tower 1, Floor 4, Office 413, The Greens, Dubai, UAE

Alles auf dieser Website sind allgemeine Informationen eines lizenzierten Maklers und keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Renditen aus Immobilien sind nicht garantiert, und die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse.

Zusammenarbeit mit einem Makler: die Fragen, die tatsächlich gestellt werden

Wer bezahlt Sie – ich oder der Bauträger?

Beim Kauf eines Neubaus zahlt der Bauträger die Provision, und der Preis ist derselbe, ob Sie über mich kaufen oder selbst ins Verkaufsbüro gehen. Der Unterschied: Das Verkaufsbüro kann Ihnen nur seine eigenen Türme zeigen. Beim Wiederverkauf beträgt die Provision den Dubai-Standard von 2 % zuzüglich MwSt. und wird vom Käufer getragen. Für eine Auswahlliste, eine Besichtigung, eine Bewertung oder das „Freischalten einer Adresse“ wird nichts berechnet – wer dafür Geld verlangt, ist kein Makler.

Wie prüfe ich, dass Sie tatsächlich lizenziert sind?

Ich bin RERA-registrierter Makler, ORN 11899, und arbeite seit 2022 in Dubai. Die Registrierung lässt sich im Register des Dubai Land Department überprüfen, und jedes rechtmäßig beworbene Inserat im Emirat trägt eine Trakheesi-Genehmigungsnummer, die einem namentlich genannten Makler zugeordnet ist – fragen Sie bei jeder Immobilie und bei jedem Anbieter danach und prüfen Sie sie, bevor Sie auch nur einen Dirham überweisen.

Kann ich kaufen, ohne nach Dubai zu kommen?

Ja, und ein guter Teil meiner Transaktionen läuft so ab. Besichtigungen finden per Videoanruf mit eingeschalteter Kamera statt, nicht anhand einer Fotoserie; die Unterlagen unterzeichnet ein Anwalt aufgrund einer Vollmacht; die Registrierung erfolgt ohne Sie bei einem Trustee-Büro. Die Vollmacht wird bei einem Konsulat der VAE in Ihrem Land notariell beglaubigt und hier legalisiert. Ich werde Sie trotzdem dazu drängen, zur Übergabe zu kommen, wenn es Ihnen möglich ist.

Auf wessen Seite stehen Sie bei der Transaktion?

Auf der des Käufers, und es lohnt sich, offen zu sagen, warum das ausgesprochen werden muss. Ein großer Teil der Maklertätigkeit in Dubai wird von Bauträgern gesteuert, sodass die Liste, die Ihnen gezeigt wird, widerspiegelt, wer bezahlt, und nicht, was zu Ihnen passt. Wenn ich Ihnen drei Projekte vorlege, sage ich Ihnen auch, welches davon ich selbst nicht kaufen würde und was sich ändern müsste, damit es anders wäre.

Arbeiten Sie nur mit teuren Immobilien?

Nein. Der praktische Einstieg in Dubai liegt bei etwa USD 150 000, und dieses Budget ist eine lösbare Aufgabe: Ein Studio in einem Stadtteil mit echter Mietnachfrage wird genauso durchgerechnet wie ein Penthouse. Was die Antwort verändert, ist der Zweck – Vermietung, Wiederverkauf oder Eigennutzung –, nicht die Höhe des Schecks. Passen Budget und Ziel nicht zusammen, sage ich das vor der Auswahlliste, nicht danach.

Wie schnell antworten Sie, und in welcher Sprache?

In der Regel innerhalb einer Stunde während der Geschäftszeiten in den VAE, über WhatsApp oder Telegram, auf Englisch oder Russisch. Schicken Sie das Budget und den Verwendungszweck der Immobilie – das genügt für eine substanzielle erste Antwort ohne Telefonat: welche zwei oder drei Stadtteile passen, was aktuell verfügbar ist und was Sie in Ihrem konkreten Szenario meiden sollten.