Halcon Real Estate

Ein Developer mit langer Geschichte auf dem Dubaier Markt, dessen Flaggschiff in Dubai Marina bereits mehr als zehn Jahre in Betrieb ist – heute zählt daher weniger die Bauqualität als die Frage, wie die Eigentümergemeinschaft das Gebäude seither geführt hat.

• Ein reifes Gebäude mit überprüfbarer Betriebshistorie
• Ein Prestigeviertel mit tiefem Mietmarkt
• Käufer, die bereit sind, Protokolle der Eigentümergemeinschaft zu lesen, statt nur Fotos anzusehen
• Ein niedrigerer Einstiegspreis als bei frisch gebauten Türmen nebenan

Das Unternehmen im Überblick

Marktpräsenz

das Unternehmen gibt mehr als zwei Jahrzehnte Präsenz auf dem Dubaier Immobilienmarkt an

Flaggschiff-Projekt

ein Wohnhochhaus in Dubai Marina, vor mehr als zehn Jahren übergeben

Was für ein Developer ist das?

Wer sie sind und warum die Geschichte des Gebäudes heute mehr zählt als die der Firma

Das Unternehmen ist seit deutlich mehr als zehn Jahren auf dem Dubaier Markt aktiv, und sein Flaggschiff – ein Wohnhochhaus in Dubai Marina – ist längst vom Neubau zur reifen Immobilie mit eigener, überprüfbarer Betriebshistorie geworden. In dieser Lebensphase des Gebäudes tritt der Ruf des Developers in den Hintergrund: Wie das Haus heute dasteht, bestimmt vor allem die Qualität der Verwaltung in den vergangenen Jahren – nicht der Firmenname auf dem Schild am Eingang.

Das heißt nicht, dass der Name des Developers gar kein Gewicht hätte – er steht für die ursprüngliche Qualität der technischen Entscheidungen beim Bau. Doch nach einem Jahrzehnt Nutzung sollte man das Gebäude nach seinem tatsächlichen heutigen Zustand beurteilen, nicht nach dem Ruf, den es zum Zeitpunkt der Übergabe hatte.

Das Alter, in dem die Verwaltung wichtiger ist als der Bau

Ein Gebäude, das älter als zehn und jünger als zwanzig Jahre ist, befindet sich an einem besonderen Punkt seines Lebenszyklus: Die ersten Betriebsjahre, in denen offensichtliche Baumängel meist zutage treten, liegen hinter ihm, der Zeitpunkt, an dem große Anlagen – Aufzüge, Dach, Versorgungsleitungen – zwangsläufig komplett erneuert werden müssen, ist aber noch nicht gekommen. Genau in diesem Alter wird der Unterschied zwischen einem gut und einem schlecht geführten Gebäude wirklich sichtbar.

Das Szenario, über das meist geschwiegen wird, ist nicht schlechter Bau – sondern abwesende Eigentümer. In einem Turm, in dem ein großer Teil der Wohnungen Investoren im Ausland gehört, sind die Versammlungen der Eigentümergemeinschaft schlecht besucht, das Quorum kommt kaum zusammen, und Beschlüsse zur Erhöhung der Service Charge werden immer wieder vertagt – denn ein Eigentümer aus der Ferne stimmt lieber für eine kleinere Rechnung heute als für Kosten, deren Folgen er nicht sieht.

Wie aufgeschobene Instandhaltung unsichtbar bleibt – bis sie es nicht mehr ist

Über Jahre aufgeschobene Instandhaltung ist die meiste Zeit unsichtbar und zeigt sich dann auf einmal – entweder als Sonderumlage für dringende Reparaturen oder als Totalausfall einer wichtigen Gebäudeanlage. Der Reservefonds ist das erste Opfer: Für höhere Beiträge zu stimmen heißt, für eine größere Rechnung heute gegen Kosten zu stimmen, die noch nicht zu sehen sind – und abwesende Eigentümer stimmen systematisch gegen diese Erhöhung.

Wenn das Problem offensichtlich wird – an der Fassade, am Lauf der Aufzüge oder an der Wasserqualität –, lässt es sich nicht mehr günstig beheben: Ein Gebäude, das jahrelang planmäßige Wartung ausgelassen hat, holt sie nicht zum alten Preis nach. Das gilt für jeden hinreichend alten Turm der Stadt, nicht nur für diesen – und genau deshalb ist in dieser Lebensphase eines Gebäudes die Prüfung der Verwaltung wichtiger als die Prüfung des Developers.

Wie man ein Gebäude bei einem einzigen Besuch prüft

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre sind das aufschlussreichste Dokument überhaupt: Teilnahmequote, an fehlendem Quorum gescheiterte Versammlungen, vertagte Punkte und angefragte, aber nie genehmigte Angebote für größere Arbeiten sagen mehr über das Gebäude als jedes Inseratsfoto.

Ebenso lohnt es sich, den Reservefonds im Verhältnis zum Alter des Gebäudes zu prüfen, die Entwicklung der Service Charge über die letzten Jahre anzusehen und Technikräume, Steigleitungen und Dach persönlich zu begehen, statt nur die für Besichtigungen aufgefrischte Lobby – eine Lobby ist billig zu renovieren, doch der Zustand der Technik hinter einer glänzenden Sanierung ist nicht sofort zu erkennen. Ein Gespräch mit zwei oder drei heutigen Bewohnern darüber, wie lange die Behebung einer Störung dauert, ist der ehrlichste Indikator für die Qualität der Verwaltung.

Warum sich die Prüfung lohnt, statt solche Gebäude zu meiden

Ein gut verwaltetes Gebäude jenseits des ersten Jahrzehnts ist oft ein guter Kauf: Der Preis berücksichtigt bereits das Alter, die technischen Anlagen haben noch Restlebensdauer, und der Reservefonds erfüllt seine Aufgabe, wenn größere Reparaturen anstehen. Ein schlecht verwaltetes Gebäude gleichen Alters zum gleichen Preis ist dagegen eine Belastung, die am Ende mehr kostet, als beim Einstieg gespart wurde.

Beide Szenarien sind allein anhand von Inseratsfotos nicht zu unterscheiden – bei einer Besichtigung sehen sie gleich aus. Anhand der Protokolle der Eigentümergemeinschaft und der Entwicklung des Reservefonds lassen sie sich dagegen klar unterscheiden, und genau in dieser Lücke liegt die eigentliche Ersparnis – oder das eigentliche Risiko – eines konkreten Kaufs.

Für wen es passt – und für wen nicht

Ein solches Gebäude passt zu Käufern, die bereit sind, Zeit in die Prüfung der Protokolle der Eigentümergemeinschaft und des Reservefonds zu investieren – im Gegenzug für einen niedrigeren Einstiegspreis als bei frisch gebauten Türmen nebenan – und die einen Prestigestandort mit tiefem Mietmarkt höher schätzen als Neuheit der Bausubstanz. Es passt auch zu Käufern, die eine jahrelange, überprüfbare Gebäudehistorie statt Versprechen aus der Verkaufsphase wollen.

Es passt nicht zu Käufern, die keine Unterlagen der Eigentümergemeinschaft anfordern wollen und sich bei der Besichtigung allein auf den optischen Zustand von Lobby und Fassade verlassen. Auch nicht zu jedem, der eine noch gültige Bauwerksgarantie des Developers braucht – in diesem Alter ist sie in der Regel bereits abgelaufen.

Ein Gebäude dieses Alters hat die ersten Betriebsjahre hinter sich und den Punkt, an dem große technische Anlagen zwangsläufig ersetzt werden müssen, noch nicht erreicht – es steht also genau in dem Alter, in dem die Qualität der Verwaltung mehr zählt als die ursprüngliche Bauqualität. Fordern Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre an und prüfen Sie den Reservefonds im Verhältnis zum Alter des Gebäudes: Eine symbolische Rücklage in einem alternden Turm ist eine Rechnung, die irgendwann fällig wird, und eine Service Charge, die sich seit Jahren nicht bewegt hat, bedeutet meist nicht Effizienz, sondern dass im Gebäude nichts finanziert wird.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Halcon Real Estate?

Weiter oben auf dieser Seite: 1 Projekt von Halcon Real Estate aus unserem Katalog, jeweils mit einem Objektpass zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Viertel, in denen die meisten seiner Lots liegen, sind unter „Wo sie bauen“ zusammengefasst. Zum Verkauf stehende Lots, sofern es welche gibt, stehen direkt unter dem Projekt.

Sollte ich direkt bei Halcon Real Estate oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, da der Developer die Provision des Maklers trägt. Der direkte Weg zu Halcon Real Estate ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Bei Wiederverkauf und Abtretung ist die Provision üblich: 2 % plus Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Halcon Real Estate?

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll – ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Developers jetzt sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.