UniEstate

Ein Bauträger des mittleren Marktsegments mit einem Portfolio, das sich gleichzeitig über vier Viertel verteilt: JVC, Arjan, Dubai Sports City und Dubai Silicon Oasis. Bekannt vor allem dafür, ein Grundstück fertiggebaut zu haben, das fast ein Jahrzehnt unter anderem Namen brachlag.

• Ein Einstieg mit kleinem Budget in ein etabliertes Wohnviertel
• Bezugsfertiger Wohnraum ohne Off-plan-Risiko
• Ein Investor, dem der Preis pro Quadratfuß wichtiger ist als die Adresse
• Nichts für Käufer, die eine Premium-Markengeschichte wollen

Das Unternehmen im Überblick

Portfolio

Projekte in JVC, Arjan, Dubai Sports City und Dubai Silicon Oasis

Prime Tower, JVC

2020 übergeben; das Grundstück wurde ursprünglich 2008 von einem anderen Bauträger lanciert und lag fast ein Jahrzehnt unbebaut

Segment

Massenmarkt-Wohnungen im mittleren Preissegment: Studios sowie Wohnungen mit ein bis zwei Schlafzimmern

Was für ein Bauträger das ist

Wer dahintersteht und was an seinem Ruf auffällt

UniEstate ist ein Massenmarkt-Bauträger mit einem Portfolio, das sich gleichzeitig über mehrere Wohnviertel Dubais verteilt, ohne Bindung an ein einzelnes Viertel oder ein einzelnes Designkonzept. Damit ist er eher ein Generalist des mittleren Segments als ein Nischenbauträger mit wiedererkennbarem Stil: Das Produkt gleicht dem, was Dutzende Nachbarunternehmen in denselben Vierteln bauen, und der Wettbewerbsvorteil sind der Preis und die schlichte Tatsache, ein Gebäude tatsächlich zu übergeben.

Ein beachtlicher Teil des Rufs des Unternehmens geht auf eine konkrete Geschichte zurück: Ein Turm in JVC, den es schließlich übergab, wurde ursprünglich auf dem Höhepunkt des Baubooms von einem anderen Bauträger in den Verkauf gebracht und lag jahrelang als eingefrorene Baustelle brach, ein gewöhnliches Schicksal für Dutzende Projekte Dubais aus jener Krisenzeit. UniEstate übernahm das Grundstück, lancierte es unter eigenem Namen neu und führte es bis zur Übergabe. Auf einem Markt, auf dem verlassene Baugruben nicht selten sind, ist die Fähigkeit, das eingefrorene Projekt eines anderen zu vollenden, für sich genommen eine aussagekräftige Tatsache über ein Unternehmen.

Was er tatsächlich baut

Das Portfolio des Unternehmens besteht überwiegend aus kompakten Massenmarkt-Wohnungen, also Studios sowie Wohnungen mit ein bis zwei Schlafzimmern, ohne Anspruch auf Premium-Positionierung oder besondere Architektur. Die Geografie verteilt sich gleichzeitig über mehrere Viertel, von JVC über Arjan bis Dubai Sports City und Dubai Silicon Oasis. Das deutet auf eine Strategie hin, dort einzusteigen, wo Bauland und Nachfrage im mittleren Segment vorhanden sind, statt ein wiedererkennbares Viertel auszubauen.

Ein solches Produkt richtet sich an Käufer, denen Einstiegspreis und Bezugsfertigkeit wichtiger sind als Adresse oder Marke. Die Grundrisse sind hier funktional statt experimentell, und die Ausstattung liegt auf dem Niveau, das der Massenmarkt erwartet, ohne die Premium-Materialien oder Designentscheidungen, die einen spürbaren Aufschlag rechtfertigen würden.

Das Risiko der Grundstücksgeschichte: getrennt von der Marke zu prüfen

Ein eingefrorenes Projekt wiederzubeleben ist eine Leistung, aber auch eine Quelle rechtlicher Fragen, die einem neuen Käufer nicht immer offensichtlich sind. Wechselt ein Grundstück mitten im Zyklus den Bauträger, kommt es genau darauf an, wie dieser Wechsel gestaltet wurde: ob Grundstück und Lizenz vollständig abgelöst wurden, ob Forderungen der ersten Käuferwelle beglichen wurden und ob das neue Projekt im aktuellen Register der Aufsichtsbehörde unter dem neuen Namen und mit einem neuen Escrow-Konto eingetragen ist.

Für den Käufer heißt das: Die Sorgfaltsprüfung (Due Diligence) zu diesem konkreten Objekt darf nicht beim Prüfen des aktuellen Bauträgers enden; es lohnt sich, auch die Geschichte des Grundstücks vor dem Eigentümerwechsel einzuholen. Das ist kein Grund, vom Geschäft Abstand zu nehmen, wohl aber ein Grund, nicht anzunehmen, „das Gebäude ist übergeben, also muss es sauber sein“, und einen Anwalt um die vollständige Registrierungskette für dieses konkrete Grundstück zu bitten.

Wie es sich nach der Übergabe lebt

Im Massenmarktsegment, in dem das Unternehmen tätig ist, bestimmt die Lebensqualität nach dem Einzug nicht das architektonische Detail, sondern die Disziplin bei den Nebenkosten (Service Charge) und bei der Hausverwaltung: ob sie vollständig eingezogen und für echte Instandhaltung ausgegeben statt aufgeschoben werden. In Wohnvierteln wie JVC und Arjan zeigt sich das besonders deutlich, weil Dutzende vergleichbarer Gebäude in der Nähe stehen und der Wettbewerb um Mieter zum Teil über den Zustand der Gemeinschaftsflächen läuft.

Ein weiterer praktischer Punkt: Die verstreute Geografie des Portfolios bedeutet, dass sich die Betriebserfahrung eines Gebäudes des Unternehmens nicht zwingend auf ein anderes übertragen lässt. Ein Gebäude in JVC und eines in Dubai Silicon Oasis werden sehr wahrscheinlich von verschiedenen Unternehmen mit unterschiedlichen Ergebnissen verwaltet, und das sollte man für jede konkrete Adresse prüfen, statt sich auf den Namen des Bauträgers insgesamt zu verlassen.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Bei jedem Projekt des Unternehmens: den aktuellen Registrierungsstatus im Bauträgerregister und ein Escrow-Konto für dieses konkrete Gebäude. Bei Objekten mit der Vorgeschichte eines Bauträgerwechsels zusätzlich: die rechtliche Sauberkeit der Grundstücksübergabe und das Fehlen ungeklärter Forderungen früherer Käufer.

Den tatsächlichen Zustand der bereits übergebenen Gebäude des Unternehmens im selben Viertel: wie Aufzüge, Fassade und Begrünung mehrere Jahre nach dem Einzug aussehen, und nicht auf den Fotos vom Starttag. Die Bedingungen des Zahlungsplans beim aktuellen Objekt im Bau und was passiert, wenn eine Zahlung verspätet erfolgt.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei diesem Bauträger frage ich immer zuerst, ob das konkrete Objekt eine Vorgeschichte mit einem Wechsel des Grundstückseigentümers hat, denn das verändert den Umfang der Prüfung vor einem einfachen Geschäft. Wenn ja, hole ich die vollständige Registrierungshistorie des Grundstücks ein, nicht nur die des aktuellen Bauträgers, und zeige dem Kunden genau, was geklärt ist und was nicht.

Andernfalls behandle ich die Projekte des Unternehmens als Massenmarkt mit vernünftigem Einstiegspunkt: Ich vergleiche den Preis pro Quadratfuß mit benachbarten Gebäuden im selben Viertel, prüfe den realen Zustand bereits übergebener Objekte und lasse nicht zu, dass „Premium“-Marketing die Tatsache überlagert, dass das Produkt funktional statt einmalig ist.

Die Geschichte der Wiederbelebung eines eingefrorenen Grundstücks in JVC ist zugleich die stärkste und die mahnendste Eigenschaft des Bauträgers. Die stärkste, weil das Unternehmen vollendet hat, was ein früherer Eigentümer jahrelang liegen ließ. Die mahnendste, weil die rechtliche Geschichte dieses konkreten Grundstücks vor dem Kauf eine gesonderte Prüfung verdient: War der Bauträgerwechsel korrekt registriert, gibt es ungeklärte Forderungen der ersten Käuferwelle von 2008? Fragen Sie direkt, welches Projekt des Unternehmens eine solche Vorgeschichte hat und welches nicht.

Häufige Fragen

Ist UniEstate ein zuverlässiger Bauträger?

Übergeben: Projekte in JVC, Arjan, Dubai Sports City und Dubai Silicon Oasis. Prüfen Sie UniEstate im offenen Register des Land Department und nicht im Marketing: Lizenzstatus, Baufortschritt je Projekt und das registrierte Escrow-Konto stehen dort. Off-plan-Zahlungen gehen unter RERA-Aufsicht auf dieses Escrow-Konto und erreichen den Bauträger erst gegen bestätigte Bauabschnitte. Das vollständige Dossier steht weiter oben auf der Seite.

Welche Projekte baut UniEstate?

Weiter oben auf dieser Seite: 1 Projekt von UniEstate aus unserem Katalog, jeweils mit einem Steckbrief zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Viertel mit den meisten Objekten stehen unter „Wo sie bauen“. Objekte im Verkauf, sofern vorhanden, stehen direkt unter dem Projekt.

Soll ich direkt bei UniEstate oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Bauträger trägt die Maklerprovision. Der direkte Weg zu UniEstate ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte: Einen Vergleich mit benachbarten Gebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Weiterverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei UniEstate

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die das Objekt erfüllen soll, dann sage ich Ihnen, welche Projekte dieses Bauträgers jetzt sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.