Immobilienkauf in Oman: wie der Erwerb innerhalb eines ITC funktioniert

Der omanische Kauf unterscheidet sich vom Kauf in Dubai in einem einzigen, aber entscheidenden Punkt: Das Kaufrecht eines Ausländers ergibt sich aus dem Status der Immobilie, nicht aus dem Status des Käufers. Eine Anlage hat entweder den ITC-Status oder nicht – und im zweiten Fall gibt es nichts zu besprechen, so überzeugend die Konditionen auch sein mögen.

Schritt eins: das ITC bestätigen

Ein Integrated Tourism Complex (ITC) ist ein Masterplan-Projekt mit Sonderstatus, in dem Ausländer vollständiges Eigentum erwerben dürfen. Der Status wird einem Projekt vom Staat verliehen und ergibt sich nicht automatisch daraus, dass das Meer nah ist und ein Hotel gebaut wurde.

• Was zu fragen ist – der Name des ITC, zu dem die Immobilie gehört, und das Dokument, das diesen Status bestätigt.
• Das Warnsignal – ein Verkäufer, der von einer „Tourismuszone“ und einer „Verkaufserlaubnis für Ausländer“ spricht, aber kein konkretes ITC nennen kann.
• Die konkrete Bauphase prüfen. Ein Masterplan kann in Etappen gebaut werden, und der Status gilt für ein Projekt, nicht für alles, was ein Bauträger je in der Nähe angekündigt hat.

Schritt zwei: der Vertrag

Auf dem Primärmarkt legt der Vertrag des Bauträgers Raten fest, die an Bauabschnitte gebunden sind. Er sollte das übertragene Recht, die Grenzen der Immobilie und die Anteile an Gemeinschaftsflächen, den Übergabetermin, die Haftung bei Terminüberschreitung, die Nebenkosten und die Art ihrer Anpassung ausdrücklich beschreiben.

Auf dem Sekundärmarkt kommt die Prüfung von Belastungen hinzu: die Hypothek des Vorbesitzers, Rückstände bei den Nebenkosten, Weiterverkaufsbeschränkungen innerhalb der Anlage selbst.

Schritt drei: Eintragung

Die Übertragung erfolgt durch staatliche Eintragung, bei der eine einmalige Gebühr auf den Wert gezahlt wird. Bis zum Eintrag ist der Käufer nicht Eigentümer – eine allgemeine Regel, die in Oman aber häufiger vergessen wird als anderswo, weil die Zahlungen an den Bauträger sich über Jahre in Etappen hinziehen und das Gefühl des Eigentums lange vor dem Dokument eintritt.

Schritt vier: das Visum

Eigentum innerhalb eines ITC gibt dem Eigentümer und seiner Familie für die Dauer des Eigentums ein Aufenthaltsvisum. Diese Kombination – volles Eigentum plus Status zu Preisen deutlich unter denen Dubais – ist der Grund, Oman überhaupt in Betracht zu ziehen. Das Visum endet mit dem Verkauf der Immobilie, was bei der Planung des Ausstiegs zu bedenken ist.

Typische Fehler

• „Resortzone“ als Synonym für ITC zu behandeln. Das sind verschiedene Dinge, und das zweite ist ein rechtlicher Status.
• Die Nebenkosten nicht zu klären. In einer Anlage mit Marina, Golfplatz und bewachter Promenade ist der Unterhalt teuer und wird gezahlt, ob man dort wohnt oder nicht.
• Die Rendite nach Dubaier Maßstäben zu berechnen. Der omanische Markt ist eng: Sowohl Mieter als auch Käufer gibt es um eine Größenordnung weniger.
• Den Ausstieg zu vergessen. Der Verkauf in einem engen Markt dauert Monate statt Wochen, und die Unterhaltskosten müssen für diesen Zeitraum eingeplant werden.