Compravendita immobiliare in Oman: come funziona l’acquisto all’interno di un ITC

La transazione omanita si distingue da quella di Dubai per un solo punto, ma decisivo: il diritto di acquisto dello straniero deriva dallo status dell’immobile, non da quello dell’acquirente. Un complesso ha lo status di ITC oppure no, e nel secondo caso non c’è nulla da discutere, per quanto convincenti siano le condizioni.

Primo passo: verificare l’ITC

Un integrated tourism complex è un masterplan a cui è stato conferito uno status speciale che consente allo straniero la piena proprietà. Lo status viene attribuito a un progetto dallo Stato e non discende automaticamente dalla vicinanza del mare e dalla presenza di un hotel.

• Che cosa chiedere: il nome dell’ITC a cui appartiene l’immobile e il documento che conferma tale status.
• Il campanello d’allarme: un venditore che parla di «zona turistica» e di «permesso di vendere a stranieri» ma non sa indicare uno specifico ITC.
• Verificare la fase specifica. Un masterplan può essere realizzato per stadi, e lo status si riferisce a un progetto, non a tutto ciò che un costruttore ha annunciato nelle vicinanze.

Secondo passo: il contratto

Sul mercato primario il contratto del costruttore prevede rate legate alle fasi di costruzione. Deve descrivere espressamente il diritto trasferito, i confini dell’immobile e le quote delle parti comuni, la data di consegna, la responsabilità in caso di ritardo, le spese condominiali e le modalità della loro revisione.

Sul mercato secondario si aggiunge la verifica dei gravami: l’ipoteca del proprietario precedente, gli arretrati sulle spese condominiali, le restrizioni alla rivendita all’interno dello stesso complesso.

Terzo passo: la registrazione

Il trasferimento si perfeziona con la registrazione statale, alla quale si paga una tassa una tantum sul valore. Finché l’iscrizione non è effettuata, l’acquirente non è il proprietario: è una regola generale, ma in Oman viene dimenticata più spesso del solito, perché i pagamenti al costruttore proseguono per anni a rate e la sensazione di possesso arriva molto prima del documento.

Quarto passo: il visto

La proprietà all’interno di un ITC dà al proprietario e alla sua famiglia un visto di residenza per tutta la durata della proprietà. È questa combinazione, piena proprietà più status a prezzi sensibilmente inferiori a quelli di Dubai, il motivo per cui si prende in considerazione l’Oman. Il visto termina con la vendita dell’immobile, e conviene tenerlo presente quando si pianifica l’uscita.

Errori tipici

• Considerare «zona resort» un sinonimo di ITC. Sono cose diverse, e la seconda è giuridica.
• Non accertare le spese condominiali. In un complesso con marina, campo da golf e promenade sorvegliata la manutenzione è costosa e si paga che ci si viva o no.
• Calcolare il rendimento con i parametri di Dubai. Il mercato omanita è ristretto: sia gli inquilini sia gli acquirenti sono di un ordine di grandezza inferiori.
• Dimenticare l’uscita. Vendere in un mercato ristretto richiede mesi e non settimane, e per quel periodo vanno messe a budget le spese di mantenimento.