Transakcja nieruchomościowa w Omanie: jak działa zakup w ramach ITC

Transakcja w Omanie różni się od dubajskiej jednym, ale zasadniczym punktem: prawo cudzoziemca do zakupu wynika ze statusu nieruchomości, a nie ze statusu kupującego. Kompleks albo ma status ITC, albo go nie ma — a w drugim przypadku nie ma o czym rozmawiać, choćby warunki były najbardziej przekonujące.

Krok pierwszy: potwierdzić ITC

Zintegrowany kompleks turystyczny (ITC) to masterplan, któremu nadano szczególny status, w ramach którego cudzoziemiec może nabyć pełną własność. Status nadaje projektowi państwo i nie wynika on automatycznie z bliskości morza i wybudowanego hotelu.

• O co pytać — o nazwę ITC, do którego należy nieruchomość, i dokument potwierdzający ten status.
• Sygnał ostrzegawczy — sprzedawca mówi o „strefie turystycznej” i „zgodzie na sprzedaż cudzoziemcom”, ale nie potrafi wskazać konkretnego ITC.
• Sprawdzić konkretną fazę. Masterplan może powstawać etapami, a status dotyczy projektu, a nie wszystkiego, co deweloper kiedykolwiek ogłosił w okolicy.

Krok drugi: umowa

Na rynku pierwotnym umowa dewelopera przewiduje raty powiązane z etapami budowy. Powinna wprost opisywać przenoszone prawo, granice nieruchomości i udziały w częściach wspólnych, termin przekazania (handover), odpowiedzialność za jego przekroczenie, opłatę serwisową i sposób jej rewizji.

Na rynku wtórnym dochodzi sprawdzenie obciążeń: hipoteki poprzedniego właściciela, zaległości w opłatach serwisowych, ograniczeń odsprzedaży w samym kompleksie.

Krok trzeci: rejestracja

Przeniesienie następuje przez rejestrację państwową, przy której płaci się jednorazową opłatę od wartości. Przed dokonaniem wpisu kupujący nie jest właścicielem — to zasada ogólna, ale w Omanie zapomina się o niej częściej niż zwykle, ponieważ płatności na rzecz dewelopera ciągną się latami w ratach, a poczucie własności pojawia się na długo przed dokumentem.

Krok czwarty: wiza

Własność w ramach ITC daje właścicielowi i jego rodzinie wizę pobytową na czas posiadania nieruchomości. To połączenie — pełna własność plus status przy cenach wyraźnie niższych niż w Dubaju — jest powodem, dla którego Oman w ogóle się rozważa. Wiza wygasa wraz ze sprzedażą nieruchomości, co warto pamiętać, planując wyjście z inwestycji.

Typowe błędy

• Utożsamianie „strefy wypoczynkowej” z ITC. To różne rzeczy, a ta druga jest pojęciem prawnym.
• Niewyjaśnienie opłaty serwisowej. W kompleksie z mariną, polem golfowym i strzeżoną promenadą utrzymanie jest drogie i płaci się je niezależnie od tego, czy się tam mieszka.
• Liczenie rentowności według dubajskich standardów. Rynek omański jest wąski: zarówno najemców, jak i kupujących jest o rząd wielkości mniej.
• Zapominanie o wyjściu z inwestycji. Sprzedaż na wąskim rynku to miesiące, a nie tygodnie, i na ten okres trzeba zaplanować koszty utrzymania.