Budva, Tivat und Kotor: drei verschiedene Immobilienmärkte in Montenegro

Die montenegrinische Küste ist rund dreihundert Kilometer lang, doch ein ausländischer Käufer entscheidet sich fast immer zwischen drei Punkten in der Bucht von Kotor und an der Riviera von Budva. Die Städte liegen nebeneinander, ihre Märkte unterscheiden sich aber so deutlich, dass es sinnlos ist, eine Kalkulation von einer auf die andere zu übertragen.

Budva: der Massenferienort

Budva ist der dichteste und lauteste Markt des Landes. Hier gibt es den meisten Neubau, das größte Mietangebot und die ausgeprägteste Saison: Juli und August bringen den Großteil der jährlichen Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung.

• Der Mieter ist ein Tourist für eine Woche, vor allem aus Serbien, dem ehemaligen Jugoslawien und Osteuropa.
• Der Vorteil ist der höchste Zustrom und die einfachste Vermietung: Die Nachfrage muss nicht gesucht werden, sie kommt von selbst.
• Der Nachteil sind Konkurrenz und Saisonalität. Außerhalb der drei Sommermonate sinkt die Auslastung stark.
• Die Bauqualität schwankt: Manche Massenanlagen wurden schnell und für den Verkauf errichtet, nicht für lange Nutzung.

Tivat: Yachten und eine andere Käuferklasse

Tivat hat sich mit dem Entstehen von Porto Montenegro verändert – einer Marina für große Yachten mit eigener Uferpromenade, Hotel und Wohnbebauung. In der Nähe entstehen weitere Masterpläne derselben Klasse. Damit ist ein Segment entstanden, das es im Land zuvor nicht gab.

• Mieter und Käufer sind andere: die Yachtsaison, Geschäftsreisen, wohlhabende Familien.
• Die Saison ist länger als in Budva und reicht in Frühling und Herbst hinein.
• Die Preise sind die höchsten im Land und halten sich besser als im Massensegment.
• Der Flughafen Tivat ist nur Minuten entfernt – für den Mieterstrom kein Detail.

Kotor: UNESCO und Beschränkungen

Die Altstadt von Kotor und ein Teil der Bucht stehen auf der UNESCO-Welterbeliste. Daraus folgt das prägende Merkmal des Marktes: Hier lässt sich nicht alles bauen oder umbauen, und Genehmigungen dauern lange. Für einen Bauträger ist das ein Risiko, für einen Eigentümer zugleich ein Wertschutz – das neue Angebot ist physisch begrenzt.

• Das Angebot besteht überwiegend aus Bestandsobjekten: Steinhäuser und kleine Anlagen.
• Die Restaurierung einer historischen Immobilie ist ein eigenes Projekt mit eigenem Zeitplan und eigenen Genehmigungen.
• Der Mieter ist ein Tourist, der wegen der Aussicht und der Geschichte kommt, nicht wegen des Strandes.

Wie man wählt

Einfache Vermietung mit maximalem Zustrom – Budva, bereinigt um die dreimonatige Saison und die Konkurrenz. Werterhalt mit längerer Saison – Tivat, zu einem höheren Einstiegspreis. Eine einzigartige Immobilie mit begrenztem Angebot – Kotor, sofern man auf die Genehmigungen vorbereitet ist.

Allen dreien gemeinsam: Eine Wohnung kauft eine Privatperson, während Grundstücke und ein Haus mit Grundstück für einen Ausländer über eine lokale Gesellschaft laufen. Diese Regel hängt nicht von der Stadt ab.